Abstrakt

Każdy współwłaściciel jest uprawniony do otrzymywania pożytków i innych przychodów ze wspólnej nieruchomości stosownie do wielkości jego udziałów. W takim samym też stosunku powinien ponosić wydatki i ciężary związane z rzeczą.

Definicja

Definicję współwłasności zawiera art. 195 KC. Zgodnie z tym przepisem, „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)”. Wynikają z tej definicji trzy podstawowe cechy, bez których nie może istnieć współwłasność:

1. jedność przedmiotu (np. nieruchomość),

2. wielość podmiotów i

3. niepodzielność wspólnego prawa.

Pierwsze dwie cechy nie wymagają specjalnego komentarza, natomiast trzecia, czyli niepodzielność wspólnego prawa polega na tym, że rzecz nie jest podzielona fizycznie i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do części rzeczy. Wręcz odwrotnie, każdy z uprawnionych współwłaścicieli, niezależnie od wysokości udziału, ma takie samo prawo do całości rzeczy. I tak, np. jeśli dom składa się z dwóch kondygnacji i stanowi współwłasność dwóch osób, nie oznacza to, że każda z nich jest właścicielem jednej tylko kondygnacji. W tej sytuacji każda z nich jest współwłaścicielem całości, co oczywiście nie przeszkadza w tym, aby współwłaściciele umówili się co do takiego lub innego sposobu korzystania.

Wspólne korzystanie z nieruchomości

Prawie zawsze rodzi większe lub mniejsze problemy. Zatem konieczne jest takie ukształtowanie wzajemnych stosunków między współwłaścicielami, aby możliwe było wspólne i zgodne korzystanie z nieruchomości. Omawiany tutaj stosunek łączący współwłaścicieli jest nazywany współwłasnością w częściach ułamkowych. Współwłasność ta, w odróżnieniu od współwłasności łącznej, jest samoistnym stosunkiem prawnym, czyli nie jest związana ze stosunkiem prawnym innego rodzaju. Natomiast współwłasność łączna zawsze pełni rolę służebną (uboczną) wobec innego, podstawowego stosunku prawnego i istnieje po to, by ten stosunek podstawowy mógł spełniać swoją rolę. Taką współwłasnością jest np. małżeńska wspólność majątkowa czy wspólność majątku wspólników spółki cywilnej. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Od zasady swobodnego dysponowania udziałem we współwłasności przewidziano wyjątek w odniesieniu do nieruchomości rolnych. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału lub części udziału we współwłasności, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak przypadku, w którym [...]