Abstrakt

Wydawać by się mogło, że transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości to faza kończąca wszelkie problemy i troski jej uczestników. Jedni nabywają prawa do upragnionej nieruchomości, a inni uzyskują upragnione pieniądze. Bywa, że na tym rzecz się nie kończy. Pojawić się bowiem może jeszcze korespondencja z miejscowego urzędu skarbowego.

W niej to informuje się uczestników transakcji, że cena ujawniona w umowie sprzedaży jest niższa od średnich cen notowanych przez urząd, wobec czego należy dopłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wraz z odsetkami. Sytuacja ta niesie za sobą konieczność ponoszenia kosztów. Czasem niemałych. Nieprzyjemnych, bo nieprzewidywanych. Niepokój wywołany opisywanym stanem rzeczy jest uzasadniony w przypadku, gdy strony umowy starały się czynić oszczędności, zaniżając cenę, a więc również i należny podatek od czynności cywilnoprawnych. Tu chwali się czujność urzędniczą. Gorzej, gdy wspominaną korespondencją raczone są osoby, którym przez myśl nie przeszła manipulacja ceną, a do aktu notarialnego wpisana została faktyczna cena transakcyjna. Tutaj urzędnicza czujność jest powodem zarówno nienależnych nerwów, jak i kosztów, które należy ponieść na udowodnienie swej niewinności. Winy za ten mechanizm można doszukiwać się w niejasnym i uznaniowym systemie podatkowym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych stoi jasno napisane, że podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa. Definicja wartości rynkowej nieruchomości została przedstawiona w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i brzmi następująco:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

Trzeba się wstrzelić

A cóż to w praktyce oznacza? Ano tyle, że podstawą opodatkowania nie jest [...]