Abstrakt
Do ustanowienia zastawu, będącego w sensie prawnym jednym z ograniczonych praw rzeczowych, potrzebne jest zawarcie stosownej umowy między wierzycielem a dłużnikiem w celu zabezpieczenia określonej należności. W wyjątkowych przypadkach ustawodawca przewiduje jednak powstawanie zastawu z mocy prawa, do którego stosuje się odpowiednio kodeksowe przepisy, regulujące zastaw umowny (art. 326 KC).
Jednym z przypadków zastawu ustawowego o dużym znaczeniu praktycznym jest unormowane w art. 670 i 671 KC prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, przysługujące wynajmującemu z tytułu zawarcia umowy najmu dla zabezpieczenia wynikających z tej umowy roszczeń.
Przesłanki powstania zastawu ustawowego
Poza istnieniem ważnej zawartej umowy najmu, do możliwości skutecznego powoływania się przez wynajmującego na ustawowe prawo zastawu potrzebne jest spełnienie dwóch podstawowych przesłanek:
1. wystąpienie podstawy zabezpieczenia, czyli świadczeń najemcy, z których realizacja zalega on nie dłużej niż rok oraz
2. wystąpienie przedmiotu zastawu, jakim są wniesione do przedmiotu najmu rzeczy najemcy (art. 670 § 1 KC).
Należności, których niespełnienie usprawiedliwia korzystanie z zastawu ustawowego przez wynajmującego, to czynsz oraz świadczenia dodatkowe. Czynsz stanowi podstawowe świadczenie, wynikające z umowy najmu (art. 659 § 1 KC), dlatego też nie wymaga on dodatkowego komentarza. Więcej trudności powoduje identyfikacja istotnych z punktu widzenia omawianego zastawu świadczeń dodatkowych, których zakres nie został ustawowo sprecyzowany. Wydaje się, iż w grę mogą tutaj wchodzić np. opłaty za korzystanie z elektryczności czy gazu, jakie zobowiązał się umownie pokrywać w określonej części najemca konkretnego lokalu mieszkalnego czy też należności z tytułu realizowanych za niego przez wynajmującego drobnych napraw, obciążających zasadniczo najemcę (art. 662 § 2 i art. 681 KC). Poza właściwą kwotą zaległych rat czynszowych zastaw zabezpiecza także odsetki z nimi związane. Natomiast w żadnym wypadku nie można kojarzyć go z [...]