Abstrakt
Okazuje się, że średnia arytmetyczna jest właściwa tylko tam, gdzie mamy do czynienia z symetrycznym rozkładem normalnym. Życie i nasza praktyka zawodowa nie jest, niestety, tak proste, i najczęściej mamy do czynienia z asymetrycznymi rozkładami prawdopodobieństwa.
W poszukiwaniu przewidywanej ceny
Wprawdzie ustawowa definicja wartości rynkowej nieruchomości nie jest tożsama z definicją zawartą w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, jednak - nie rozdzielając włosa na czworo - czujemy, że w obu tych definicjach chodzi o taką cenę nieruchomości, co do której można przypuszczać, że pojawi się z największym prawdopodobieństwem. Rozkład cen i prawdopodobieństwa ich wystąpienia wyobrażamy sobie na ogół jako rozkład zbliżony do normalnego. Naszym ideałem byłby rynek o poniższym rozkładzie cen transakcyjnych,
gdzie najwyższe prawdopodobieństwo (Pmax) zachodzi dla takiej ceny (Cśr), która jest wartością środkową w zbiorze zaobserwowanych transakcji.
Rozpatrzmy na poniższym przykładzie konsekwencje poszukiwania takiej najbardziej prawdopodobnej ceny przez dociekliwego rzeczoznawcę.
Na lokalnym rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych rzeczoznawca majątkowy odnotował następujące ceny transakcyjne: 53 zł/m2, 56 zł/m2, 50 zł/m2, 69 zł/m2, 79 zł/ m2, 67 zł/m2, 44 zł/m2, 29 zł/m2, 41 zł/m2, 52 zł/m2, 67 zł/m2, 46 zł/m2, 73 zł/m2, 86 zł/m2, 61 zł/m2, 36 zł/m2, 76 zł/m2, 54 zł/m2. Stwierdził przy tym, że wszystkie działki mają na tyle podobne cechy rynkowe, że całą próbkę można uznać za zbiór nieruchomości reprezentatywnych. Analizując zebrany materiał rzeczoznawca zastanawiał się, jaką wartość liczbową mieć będzie najbardziej prawdopodobna cena [...]