Abstrakt
1. Źródło umowy deweloperskiej stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość, określoną przez wskazany w art. 9 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali1 cel gospodarczy. Zawarta przez strony umowa posiada elementy umowy o świadczenie usług, do których poprzez art. 750 KC znajdują zastosowanie przepisy dotyczące umowy zlecenia. Stosując zatem, w drodze analogii, przepisy dotyczące umowy zlecenia uznać należało, że klient dewelopera ma prawo domagać się wykonania w całości umowy, której wykonania podjął się deweloper. 2. Obowiązkiem dewelopera jako przyjmującego zlecenie jest wykonanie umowy w całości, a zatem również spełnienie zobowiązania w zakresie wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia jego własności na klienta. Obciążanie klienta odpowiedzialnością za niedojście umowy do skutku wyłącznie z jego winy, polegającej na odmowie przystąpienia do zawarcia umowy przedwstępnej (zbędnej z uwagi na treść umowy deweloperskiej), jest całkowicie nieuzasadnione, albowiem w świetle postanowień umowy brak jest podstaw do uznania, aby zachodziła konieczność sporządzania jakiejkolwiek umowy przedwstępnej. Wyrok SA w Poznaniu z 20.4.2006 r., I ACa 1282/05 |
Uwagi ogólne
Glosowany wyrok jest kolejną z wypowiedzi orzecznictwa w przedmiocie umowy deweloperskiej2. Rosnący popyt na mieszkania skutkujący stałym wzrostem cen sprawia, że sytuacja negocjacyjna nabywców mieszkań względem deweloperów ograniczona jest w zasadzie do prostej akceptacji zaproponowanych przez dewelopera warunków. Wielu przedsiębiorców zajmujących się działalnością deweloperską nadużywa swojej pozycji na rynku oferując nabywcom skrajnie niekorzystne warunki umowy lub po prostu nie wykonując swoich obowiązków umownych. W związku z powyższym, coraz więcej poszkodowanych nabywców mieszkań kieruje roszczenia przeciwko deweloperom na drogę sądową. Dostrzegając ten problem społeczny poszczególne sądy starają się w jak największym stopniu uwzględnić interesy poszkodowanych nabywców mieszkań. Niestety, ze wszech miar zasadne racje słusznościowe, przeważają niekiedy nad argumentacją prawną, prowadząc do rozstrzygnięć pozostających w oczywistej sprzeczności z obowiązującymi przepisami. Przykładem tego jest m.in. glosowany wyrok.
Stan faktyczny sprawy
Rozstrzygnięcie zapadło na gruncie następującego stanu faktycznego. Strony zawarły w formie pisemnej umowę, na podstawie której pozwany zobowiązał się do wykonania lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu oraz przeniesienia go na własność powoda, w zamian za określoną cenę. Powód uiścił na rzecz pozwanego całą należność, a pozwany wydał lokal powodowi do użytku. Następnie pozwany przedstawił powodowi projekt przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu, która miała być zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z treścią umowy lokal powoda byłby obciążony hipoteką ustanowioną na nieruchomości gruntowej, zabezpieczającą kredyt zaciągnięty przez pozwanego na sfinansowanie budowy osiedla mieszkaniowego. Powód odmówił podpisania tej umowy, domagając się od pozwanego, aby ustanowił odrębną własność lokalu i przeniósł ją na powoda w wykonaniu zawartej wcześniej umowy pisemnej. W międzyczasie, w ramach egzekucji prowadzonej przeciwko pozwanemu, komornik zajął należącą do pozwanego nieruchomość, w której znajdował się lokal powoda.
Sąd I instancji, uwzględniając żądanie powoda, ustanowił odrębną własność lokalu oraz zobowiązał pozwanego do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powoda odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.
Analiza rozstrzygnięcia
1. Charakter prawny umowy deweloperskiej
Rozważania Sądu Apelacyjnego rozpoczynają się od ustalenia charakteru prawnego umowy deweloperskiej. Sąd ten trafnie przyjął, że jest to szczególna umowa zobowiązująca do wybudowania domu, ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tego lokalu na drugą stronę umowy. Pełna realizacja zobowiązania dewelopera wymaga [...]