Abstrakt

Zarządzanie i pośrednictwo w obrocie nieruchomościami są to zawody, które praktycznie nie istniały w Polsce przez blisko pół wieku. Przywrócenie zrębów gospodarki rynkowej na przełomie lat 80. i 90. poprzedniego stulecia doprowadziło również do stopniowego odradzenia się tych profesji. Poradnik „Umowa o zarządzanie i wynajem nieruchomości”, który wkrótce ukaże się nakładem Wydawnictwa C.H. Beck w serii „Nieruchomości”, wychodzi naprzeciw oczekiwaniom zarządców i właścicieli nieruchomości w zakresie otrzymania wsparcia w procesie ustalania warunków współpracy pomiędzy obiema stronami umowy. W kilku kolejnych wydaniach Wkładki przedstawiamy fragmenty powyższego poradnika.

Zarządzanie finansami stanowi w wynajmie lokali użytkowych jeden z kluczowych obszarów specjalizacji. Finanse wiążą się bowiem z głównymi celami właścicieli nieruchomości wyznaczającymi ramy działania zarządcy oraz agenta nieruchomości - wzrostowi wartości nieruchomości oraz bieżącym zyskom czerpanym z jej posiadania. Wśród tematów poruszonych w niniejszym artykule znajduje się charakterystyka rodzajów powierzchni komercyjnych oraz definicja współczynnika korytarzowego, omówienie wysokości czynszu rynkowego, bonifikat czynszowych, opłat eksploatacyjnych, budżetu przepływu gotówki oraz budżetu operacyjnego nieruchomości komercyjnej.

Rodzaje powierzchni komercyjnej

W nieruchomościach komercyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem lokali biurowych, korzysta się z odmiennych - niż w przypadku nieruchomości typu mieszkalnego - pojęć dotyczących powierzchni branych pod uwagę przy obliczaniu i negocjacjach wysokości czynszu najmu. Standardy w tym zakresie zostały ustalone przez amerykańskie Stowarzyszenie Właścicieli i Zarządców Nieruchomości (Building Owners and Managers Association BOMA) oraz zatwierdzone przez Amerykański Krajowy Instytut Miar i Standardów (American National Standards Institute ANSI).

Podstawę do kalkulacji czynszu stanowi tzw. powierzchnia najmu (ang. Floor/Building Rentable Area - FRA, BRA), stanowiąca część powierzchni netto budynku (ang. Gross Leasable Area GLA, Gross Measured Area GMA) po odjęciu od niej powierzchni technicznej, stanowiącej główne, pionowe penetracje budynku. Odjęciu nie podlegają powierzchnie rzutów pionowych ścian wewnętrznych, zarówno nośnych, jak i działowych. Powierzchnie znajdujące się na zewnątrz ścian zewnętrznych nie są brane pod uwagę.

Powierzchnia najmu składa się z powierzchni podstawowej (ang. Usable Area) (pokoje biurowe) oraz pomocniczej, zwanej również wspólną (wspólne korytarze, służbowe toalety, pokoje konferencyjne, kuchnie, palarnie itp.).

Powierzchnia podstawowa to powierzchnia przeznaczona do wyłącznego wykorzystania najemcy („pod klucz”), w której przebywają pracownicy oraz składowane jest wyposażenie wyłącznie danego najemcy. Powierzchnia pomocnicza (wspólna) to części przeznaczone do wspólnego wykorzystania przez najemców lokali biurowych. Powierzchni tej zazwyczaj nie [...]