Abstrakt

Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków nakłada na jej właściciela (posiadacza) szereg obowiązków związanych z opieką nad nią, w szczególności wynikających z konieczności zabezpieczenia substancji zabytkowej przed zniszczeniem lub degradacją, a jednocześnie stwarza poważne ograniczenia w swobodzie inwestowania w nieruchomość zabytkową, co w konsekwencji przysparza jego właścicielowi dodatkowych kosztów. To powoduje, że większość właścicieli i posiadaczy nieruchomości uważa wpis do rejestru zabytków za „dopust boży”, zaś osoby nie upatrujące w nieruchomości źródła zysku wynikającego z prowadzenia działalności gospodarczej w prestiżowym otoczeniu inwestują w zabytki niechętnie.

Wyobraźmy sobie przypadek modelowy - jak wycenić nieruchomość zabudowaną obiektem bezstylowym, nieprzydatnym na reprezentacyjną siedzibę i nie wyróżniającym się spośród otaczających go budynków, którego wartość zabytkowa wynika np. ze związku z wydarzeniami ważnymi dla historii lokalnej i może być doceniona tylko przez wąskie grono regionalistów? Dla przeciętnego nabywcy ważna będzie jedynie jego wartość użytkowa, którą ogranicza wpis do rejestru zabytków.

Lata po II wojnie światowej pozostawiły po sobie ogromny zamęt w dziedzinie praw własności. Reforma rolna, nacjonalizacja przemysłu, dekret o gruntach warszawskich i inne przepisy ograniczające lub likwidujące własność prywatną paraliżują do dziś rynek nieruchomości zabytkowych. Potencjalni nabywcy, obawiając się roszczeń reprywatyzacyjnych, w mniejszym stopniu inwestują w zabytki zrabowane niegdyś prawowitym właścicielom, bardzo często też bałagan prawny dotyczący nieruchomości czyni ją niezbywalną¹. Ponadto koszty remontów zabytku są nierzadko kilkakrotnie wyższe niż przy obiektach nie mających takiego charakteru. Do tego dochodzą liczne ograniczenia w jego użytkowaniu, a niekiedy i zbywaniu. Niedogodności te nie są w pełni rekompensowane przez funkcjonujące w naszym systemie prawnym ulgi czy zwolnienia podatkowe.

Wobec stałego, choć powolnego rozwoju rynku nieruchomości zabytkowych, powstało zapotrzebowanie na rzeczoznawców specjalizujących się w wycenie takich nieruchomości. Zaowocowało to zorganizowaniem kilku sympozjów i konferencji poświęconych tej problematyce, publikacją zbioru materiałów na temat wyceny nieruchomości zabytkowych² oraz wieloma artykułami przyczynkarskimi, ale przede wszystkim opracowaniem standardu V.3, dotyczącego wyceny zabytków nieruchomych, wraz z komentarzem do tego Standardu³. Jednakże rzeczoznawcy tej specjalności niechętnie dzielą się swoimi doświadczeniami i warsztatem, który jest owocem wieloletniej praktyki.

W artykule tym będę próbował znaleźć odpowiedzi na pytania o definicję przedmiotu wyceny, o wpływ wpisu do rejestru zabytków na wartość nieruchomości, o podstawy prawne i metody wyceny nieruchomości zabytkowych oraz o źródła informacji o zabytku. W kilku miejscach, opierając się na praktyce prawnej w organie centralnej administracji konserwatorskiej, podejmuję polemikę z obowiązującymi [...]