Abstrakt
Sposób sprawowania przez spółdzielnię zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni nie jest dokładnie taki sam, jak sposób sprawowania zarządu przez zarządcę, któremu właściciele lokali powierzyli zarząd w oparciu o art. 18 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; dalej WłLokU). Spróbujmy zatem prześledzić, na czym polegają różnice. Zaznaczyć jednak należy, iż jest to stan, jaki obowiązywał w połowie grudnia zeszłego roku, czyli po uchwaleniu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez Sejm, lecz jeszcze przed rozpatrzeniem poprawek przez Senat.
Jednym z podstawowych atrybutów prawa własności jest możliwość decydowania przez właścicieli o podstawowych kwestiach związanych z zarządzaniem własnością. Dlatego zapisy art. 18 ust. 1 WłLokU umożliwiają właścicielom lokali określenie sposobu zarządu wspólną nieruchomością. Oznacza to, że z woli właścicieli lokali zarząd ten może być prowadzony inaczej niż to określają kolejne przepisy WłLokU (a więc różnie w różnych nieruchomościach, w zależności od tego, co właściciele lokali ustalą) - przy czym to określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną ma nastąpić w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (albo w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo później, w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego). Ten przepis, może mieć zastosowanie także do nieruchomości objętych przepisami ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.; dalej SMU).
Art. 18 WłLokU [Umowa o sposobie zarządu] 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. 2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. 3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. |
Wyrażona w ten sposób wola właścicieli lokali ma pierwszeństwo przed innymi regulacjami dotyczącymi sprawowania zarządu, zawartymi w WłLokU. Zgodnie z art. 18 ust 3 WłLokU - dopiero jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie właścicieli lokali zawartej w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale 4 WłLokU “Zarząd nieruchomością wspólną”, w tym przepisy art. 19 i 20. Przy tym art. 19 dotyczy wyłącznie małych wspólnot mieszkaniowych, funkcjonujących w budynkach mieszczących nie więcej niż 7 lokali i umożliwia tam sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną bezpośrednio przez właścicieli, w oparciu o przepisy KC i KPC o współwłasności. Przepis ten nie ma zastosowania do wspólnot mieszkaniowych funkcjonujących w nieruchomościach większych (mieszczących więcej niż 7 samodzielnych lokali). Do takich wspólnot stosuje się art. 20 WłLokU, którego ust. 1 zobowiązuje właścicieli lokali do dokonania wyboru zarządu składającego się z jednej lub z kilku osób fizycznych. Ten wybrany zarząd zarządzać będzie w imieniu właścicieli lokali nieruchomością wspólną.
Wymienione przepisy dają właścicielom lokali określone możliwości wyboru formy zarządu nieruchomością wspólną. Przepisy te nie mają jednak zastosowania w spółdzielniach mieszkaniowych dopóki zarząd nieruchomością wspólną jest sprawowany przez spółdzielnię w oparciu o art. 27 ust. 2 SMU.
Jeśli ustanowienie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, o którym mowa w art. 18 ust. 1 WłLokU (którego działania w spółdzielniach ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie wyłączyła), polegać będzie na powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną jakiejś osobie fizycznej lub prawnej, to w następstwie tego właściciele lokali będą mieli do czynienia z osobą nazywaną w ustawie o własności lokali “zarządcą, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną” - patrz art. 22 ust. 3 i art. 29 ust. 1, 1b, 1c WłLokU. (Jeśli umowa nie stanowi inaczej, to zarządca ten ma uprawnienia i obowiązki takie same jak zarząd, który wybrali właściciele lokali w oparciu o art. 20 WłLokU, który jednak nie obowiązuje dopóki spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomością wspólną w oparciu o art. 27 ust. 2 SMU).
W normalnie funkcjonujących wspólnotach mieszkaniowych, jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 WłLokU, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, o której mowa w art. 18 ust 2a WłLokU, to obowiązują zasady określone w innych przepisach jej rozdziału 4.
Możliwość określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną jest przy tym [...]