Czasopisma logo

Nieruchomości

nr 12/2002

Własność lokali w spółdzielniach mieszkaniowych, cz. I

Ewa Bończak-Kucharczyk
Autorka jest specjalistą w sprawach mieszkalnictwa i gospodarowania nieruchomościami.
Abstrakt

W spółdzielniach mieszkaniowych nie mają zastosowania tylko te przepisy WłLokU, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, a w tym procedur funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej powołanej głównie po to, aby liczni właściciele lokali mogli sprawnie zarządzać nieruchomością stanowiącą ich wspólną własność.

Ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.; dalej SMU) stawiała sobie kilka celów, przy czym część z nich ma bezpośredni związek z własnością lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Przede wszystkim należy tu wymienić dążenie do tego, aby ktoś, kto opłaca pełne koszty wybudowania lokalu, otrzymywał w spółdzielni produkt takiej samej jakości jak gdzie indziej - czyli własność lokalu, za który zapłacił, a nie jedynie prawo do używania lokalu stanowiącego własność spółdzielni, choćby nawet prawo to coraz bardziej upodabniało się do własności. Dążono też do ułatwień w zamianach lokali i w obrocie lokalami mieszkalnymi poprzez zmniejszenie liczby tytułów prawnych do lokali mieszkalnych (drogą wprowadzenia przepisów powodujących stopniowe zanikanie spółdzielczych praw do lokali o charakterze własnościowym) i wprowadzenie do spółdzielni mieszkaniowych powszechnego ustanawiania odrębnej własności lokali na rzecz członków.

Realizując ten cel wprowadzono do ustawy następujące rozwiązania:

  1. Zakazano ustanawiania ograniczonych praw do lokali spółdzielczych po wejściu w życie SMU, pozostawiając jednak prawie bez zmian prawa już ustanowione, które będą istniały dopóki ich posiadacze albo nabywcy nie zechcą zamienić ich na własność, albo dopóki nie wygasną;
  2. Zamiast ustanawiania nowych własnościowych praw do lokali spółdzielnie mieszkaniowe mają do wszystkich nowo wybudowanych lokali ustanawiać odrębną własność lokali na rzecz członków;
  3. Do lokali mieszkalnych opróżnionych, do których wygasły prawa przysługujące wcześniej członkom spółdzielni, spółdzielnia albo może ustanowić spółdzielcze prawa lokatorskie, albo może przenieść własność tych lokali na rzecz członków lub innych osób;
  4. Każdy członek dysponujący spółdzielczym (lokatorskim albo własnościowym) prawem do lokalu mieszkalnego lub użytkowego ma prawo uzyskać własność tego lokalu po spełnieniu określonych przez SMU warunków, a spółdzielnia nie może odmówić przeniesienia tej własności na członka, jeśli spełnia on te warunki;
  5. Takie samo prawo do uzyskania własności lokali mają najemcy lokali stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych, którzy pokryli pełne koszty wybudowania wynajmowanych przez siebie lokali (bez względu na to, czy są członkami spółdzielni, czy nimi nie są);
  6. Spółdzielnia musi w określonym czasie od wejścia w życie SMU wykonać szereg czynności, które przygotują wszystkie lokale spółdzielni do przenoszenia własności na rzecz osób uprawnionych do żądania nabycia ich własności, bez względu na to, czy i kiedy złożą one wniosek o nabycie własności. A jeśli spółdzielnia tego nie zrobi, to uprawnione do nabycia własności osoby będą mogły żądać, aby sąd ustanowił na ich rzecz odrębną własność tych lokali, których własności mają prawo domagać się od spółdzielni;
  7. Każdy, komu przysługuje roszczenie o nabycie od spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu, ma wybór, czy zostać właścicielem, czy zachować dotychczas posiadane prawa;
  8. Ten, kto jest właścicielem albo współwłaścicielem lokalu w zasobach objętych działaniem SMU, nie musi być członkiem spółdzielni mieszkaniowej;
  9. Spółdzielnia mieszkaniowa może zawierać umowy o budowę lokalu i ustanawiać odrębną własność lokali w wyniku takich umów wyłącznie z członkami;
  10. Właścicielom lokali w spółdzielni mieszkaniowej przysługują dodatkowe uprawnienia i mają oni nieco inne obowiązki niż członkowie spółdzielni nie będący właścicielami lokali, m.in. większość właścicieli lokali w każdej z nieruchomości objętych działaniem SMU może zadecydować, że w ich nieruchomości przestają obowiązywać przepisy tej ustawy, a zaczynają obowiązywać wszystkie przepisy ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; dalej WłLokU) - zaczyna tam funkcjonować zwykła wspólnota mieszkaniowa;
  11. Dopóki właściciele lokali nie zadecydują, że w danej nieruchomości stosowane będą wszystkie przepisy WłLokU, zarząd tą nieruchomością sprawuje z mocy SMU spółdzielnia mieszkaniowa, a działanie tych przepisów WłLokU, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną i wspólnoty mieszkaniowej, jest wyłączone;
  12. Odrębna własność lokalu w spółdzielni mieszkaniowej oznacza to samo, co odrębna własność lokalu w świetle WłLokU, a we wszystkich kwestiach dotyczących odrębnej własności lokali stosuje się w spółdzielniach mieszkaniowych przepisy WłLokU, o ile ich stosowania nie wyłączyły wprost przepisy SMU.

Art. 27. SMU [Odesłanie do ustawy o własności lokali]
  1. W zakresie nieuregulowanym w niniejszym rozdziale stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
  2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i ust. 1a, które stosuje się odpowiednio.
  3. Przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się.
  4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli zamieszkujących w budynku lub budynkach obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wprowadzenie tych zasad stanowi swoistą rewolucję w dotychczasowej praktyce funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych będąc jednocześnie źródłem wielu pytań i wątpliwości. Wyjaśnienie tych wątpliwości [...]