Abstrakt

Ustawa z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733; dalej OchrLokU) wprowadziła wiele przepisów, które dotyczą także spółdzielni mieszkaniowych. Wiąże się to przede wszystkim z samym pojęciem lokatora wprowadzonym tą ustawą, które obejmuje także większość członków spółdzielni mieszkaniowych i wszystkie osoby, które choć członkami nie są, korzystają z lokali i pomieszczeń mieszkalnych stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych.

W art. 2 ust. 1 pkt 1 OchrLokU zawarto zasadę, że lokatorem w rozumieniu tej ustawy jest najemca lokalu oraz każda inna osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Nie wszystkie zatem osoby używające mieszkań w spółdzielni mieszkaniowej są, w świetle tej definicji, lokatorami. Nie są nimi właściciele lokali, tak mieszkalnych, jak i niemieszkalnych, bez względu na to, czy są, czy nie są członkami spółdzielni. Lokatorami nie są też osoby używające lokali użytkowych (lokali o innych funkcjach niż mieszkalne). Wynika to z art. 2 ust. 1 pkt 4 OchrLokU i jest związane z celem tej ustawy, którym jest ochrona osób mieszkających, a nie wszelkich osób używających jakichkolwiek lokali.

Lokatorami w spółdzielni mieszkaniowej, do których ewentualnie stosować się będzie przepisy OchrLokU są zatem:

• osoby mające lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych;
• osoby mające własnościowe prawa do lokali mieszkalnych;
• najemcy lokali mieszkalnych;
• inne osoby, używające lokali mieszkalnych w zasobach spółdzielni mieszkaniowych na podstawie innych (nie wymienionych wyżej) tytułów prawnych (np. innego rodzaju umów o korzystanie z lokalu mieszkalnego).

Ponadto, jak wynika z art. 2 ust. 1 pkt 1 i 4 OchrLokU, lokatorami są także osoby prawne, jeżeli dysponują własnościowymi prawami do lokali lub są najemcami lokali, jednak pod warunkiem, że używają tych lokali do celów mieszkalnych.

Stosowanie przepisów OchrLokU współdzielniach mieszkaniowych, gdzie od 24.4.2001 r. obowiązuje ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27, ze zm.; dalej SMU), wymaga zatem odrębnej analizy i porównania przepisów obu ustaw.

Definicja lokalu mieszkalnego

Porównanie to wypada zacząć od definicji lokalu zawartych w obu ustawach, gdyż one także mają wpływ na zakres stosowania poszczególnych przepisów. [...]