Abstrakt
Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie ogólnych zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji dotyczących nieruchomości, które z kolei mają wpływ na ewentualny obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ich dokonania. Artykuł ten z pewnością nie wyczerpuje tematyki dotyczącej podatku VAT w obrocie nieruchomościami i nie daje odpowiedzi na wszelkie pytania oraz nie rozstrzyga wątpliwości, jakie mogą wystąpić w praktyce w odniesieniu do różnych sytuacji. Przedstawia ogólne zasady wynikające z przepisów prawa w tym zakresie, a także wskazuje wybrane zagadnienia budzące wątpliwości. W kwestiach kontrowersyjnych Autorka przedstawia własną opinię, a także stanowisko prezentowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne i Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Z uwagi na obszerny zakres zagadnień dotyczących omawianej tematyki artykuł został podzielony na dwie części. W pierwszej części omówiona została relacja między podatkiem VAT a podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz podmiotowa przesłanka opodatkowania VAT, w drugiej natomiast przedstawiona zostanie pogłębiona analiza praktycznych problemów związanych ze stosowaniem przepisów określających zwolnienia z opodatkowania VAT transakcji dotyczących nieruchomości.
Kiedy należy zapłacić PCC?
Zakres czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) określony został w art. 1 ustawy z 9.9.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2000 r. Nr 86, poz. 959 ze zm. – dalej: PCCU). Przedmiotem opodatkowania PCC są m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Umowy sprzedaży i zamiany nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, a także spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego i do lokalu w małym domu mieszkalnym podlegają opodatkowaniu PCC według 2% stawki. Nie każda jednak transakcja dotycząca nieruchomości podlega opodatkowaniu PCC. Ustawa o PCC wprowadza w art. 9 wiele zwolnień z tego podatku, m.in. w przypadku gdy grunty stanowią gospodarstwo rolne. Podstawowe znaczenie ma jednak wyłączenie czynności z opodatkowania PCC uzależnione od jej statusu na gruncie przepisów ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm., dalej: VATU). Zasadą jest opodatkowanie PCC określonych czynności cywilnoprawnych (m.in. sprzedaży, zamiany) dokonywanych poza profesjonalnym obrotem gospodarczym, tj. przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej (bądź dla potrzeb konkretnej transakcji niewystępującej w ramach działalności gospodarczej, np. sprzedaż własności prywatnej, a nie firmowej). Natomiast czynności wykonywane przez podmioty gospodarcze są co do zasady przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT – jako czynność opodatkowana lub zwolniona z VAT – a w konsekwencji nie podlegają opodatkowaniu PCC. Zasady te wynikają z art. 2 pkt 4 PCCU, który wyłącza z zakresu opodatkowania PCC czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług, b) zwolniona z podatku od towarów i usług.Powyższe zasady nie w każdej sytuacji mają zastosowanie do transakcji dotyczących nieruchomości. Wyłączenie z opodatkowania PCC nie dotyczy zwolnionych z VAT transakcji sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. W odniesieniu do powyższych czynności, nawet w przypadku ich wykonywania przez podmiot gospodarczy (podatnika VAT), jeśli będą zwolnione od podatku VAT, wystąpi konieczność uiszczenia PCC. Innymi słowy, brak obowiązku zapłaty PCC dotyczy transakcji mających za przedmiot nieruchomości lub określone prawa, które są opodatkowane podatkiem VAT według właściwej stawki (23% lub 8%). Różnorodność sytuacji występujących w praktyce powoduje, że niejednokrotnie jednoznaczne określenie skutków transakcji w zakresie podatku VAT nie jest proste i wymaga nie tylko posiadania znajomości przepisów o VAT, ale przede wszystkim dokładnych informacji dotyczących stanu faktycznego, tj. nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Wątpliwości mogą dotyczyć zasadności naliczenia przez sprzedającego podatku VAT w dwóch aspektach: [...]