Abstrakt
Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, podlega dzisiaj jednemu z trzech reżimów podatkowych. O zastosowaniu jednego z nich decyduje reguła generalna – stosuje się te przepisy, które obowiązywały w dniu zakupu.
Przepisy obowiązujące do końca 2006 r.
Ustawa z 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) wprowadziła w art. 7 następującą regułę intertemporalną. Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c) PDOFizU, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31.12.2006 r., stosuje się przepisy w brzmieniu obowiązującym przed 1.1.2007 r.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU podatkowi podlega wyłącznie przychód z odpłatnego zbycia: nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (domu jednorodzinnego) oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli zbycie to nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie zbywanej rzeczy lub prawa. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Do 10 lat wydłużono okres powstawania przychodu, jeżeli zbywca korzystał z tzw. ulgi na wynajem.
Oznacza to, że stosowanie w 2009 r. przepisów w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. może dotyczyć wyłącznie takich nieruchomości, które nabyto w latach 2004–2008. To ułatwia ocenę, które z przepisów obowiązujących w przeszłości stosować. Problem dotyczył przepisów obowiązujących w 2003 r. w odniesieniu do spłaty kredytów mieszkaniowych. Przepis określający warunki zwolnienia od podatku (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) PDOFizU) miał inne brzmienie w 2003 r. i w latach 2004––2006. Ustawodawca określając regułę generalną (stosuj przepisy obowiązujące przed 1.1.2007 r.), zapomniał doprecyzować, czy chodzi o jakiekolwiek przepisy obowiązujące przed tą datą, czy o przepisy obowiązujące w roku zakupu nieruchomości. Przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2003 r., a sprzedanej w 2009 r. nie podlega już podatkowi, chyba że przerwano lub zawieszono bieg przedawnienia.
Zbycie nieruchomości nabytych w latach 2004–2006
Zasady obowiązujące do końca 2006 r. były bardzo proste. Podatkowi podlegał przychód, który co do zasady oblicza się, pomniejszając cenę (równą wartości rynkowej) o koszty transakcji. Kosztów transakcji nie można utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Do kosztów transakcyjnych zalicza się wydatki faktycznie poniesione przez zbywcę w danej transakcji, np. taksę notarialną, prowizję pośrednika, opłaty sądowe, wycena rzeczoznawcy.
Cena powinna odpowiadać wartości rynkowej, którą określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak podatnik wskaże uzasadnioną przyczynę obniżenia ceny poniżej wartości rynkowej, organ musi odstąpić od ustalenia wartości rynkowej.
Podatkowi podlega przychód należny, co wynika zarówno z konstrukcji art. 19, jak i treści art. 11 PDOFizU.
Zgodnie z art. 28 ust. 2 PDOFizU (obecnie uchylonym) podatek wynosi 10% przychodu. Należy złożyć deklarację PIT-23 wg wzoru ustalonego rozporządzeniem Ministra Finansów z 14.12.2006 r. Podatek jest płatny w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia Jeżeli podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy w terminie 2 lat na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) PDOFizU – nie płaci podatku. Jeżeli pieniądze nie zostaną wydane w ciągu 2 lat, należy zapłacić podatek i odsetki za zwłokę liczone:
1) od terminu płatności (14 dni) do dnia, w którym upłynęły 2 lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2) począwszy od następnego dnia po upływie 2 lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty podatku – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
Wydatki na określone cele
Sprzedaż w celu nabycia gruntu, budynku, lokalu
Zwolnienie obejmuje tę część przychodów ze sprzedaży nieruchomości, która została wydatkowana nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium RP:
1) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3) gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
4) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
5) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
6) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego,
7) gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.
Cechą charakterystyczną tego zwolnienia jest to, że [...]