Abstrakt

Sposób rozliczania zakupu mediów przez wspólnoty mieszkaniowe od dawna budzi bardzo dużo sporów. Po części wynikają one z faktu, że w doktrynie zarysowały się dwa odrębne poglądy odnośnie do statusu prawnego samej wspólnoty. Wątpliwości budzi także interpretacja dokonana przez Ministra Finansów – w ocenie autorki błędnie odczytująca przepisy ustawy o własności lokali.

Status prawny wspólnoty

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą sprzedaży pierwszego mieszkania (lokalu) w budynku. Wspólnotę tworzą wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. W ustawie o własności lokali brak precyzyjnych przepisów, które w jednoznaczny sposób określiłyby status prawny wspólnoty mieszkaniowej. Z treści art. 6 WłLokU wynika jednak, że wspólnota ma zdolność prawną i zdolność procesową. Może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Na tle tego przepisu w doktrynie pojawiło się wiele opinii dotyczących statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej. Według jednych wspólnota jest jednostką tworzoną przez właścicieli lokali mających udziały w nieruchomości wspólnej, o statusie jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, o których mowa w art. 33¹ KC. Według innych – jest to tylko forma współwłasności przy­mu­sowej obejmującej nieruchomość wspólną¹. Sąd Najwyż­szy w wyroku z 10.12.2004 r. (III CK 55/2004) wyrokując w sprawie dopuszczalności nabycia nieruchomości przez wspólnotę uznał, że: „Charakter prawny wspólnoty mieszka­niowej budził wątpliwości na gruncie ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali. Przedstawienie poglądów doktryny w tej kwestii przekracza ramy uzasadnienia, wystarczy zatem wska­zać, że według jednego poglądu wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną oraz zdolność sądową i w konsekwencji może posiadać majątek i to majątek odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali. Według innego poglądu wspólnota nie ma zdolności prawnej i nabywając majątek czyni to na rzecz swych członków w stosunku odpowia­dającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu Najwyższego, należy podzielić pogląd pierwszy, z art. 6 zdanie drugie WłLokU wynika bowiem jasno, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Możliwość nabywania przez wspólnotę majątku wynika z art. 22 ust. 3 pkt 6a WłLokU, (…). Już zatem tylko z przepisów ustawy o własności lokali można wyciągnąć wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek i to na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli lokali, będących jej członkami. Pogląd ten wspiera nowelizacja Kodeksu cywilnego dokonana ustawą z 14.2.2003 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2003 r. Nr 49, poz. 408), która weszła w życie 25.9.2003 r. Zgodnie z brzmie­niem § 1 tego przepisu, do jednostek or­ganizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Dotyczy to właśnie wspólnoty mieszkaniowej, której ustawa przyznaje zdolność prawną”.

Warto tu wskazać, że zwolennicy poglądu o tożsamo­ści właścicieli i wspólnoty wskazują, iż zgodnie z art. 3 WłLokU, współwłaścicieli łączy przymusowa współwłas­ność – dopóki bowiem trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.

Jednak inne przepisy WłLokU wyraźnie wskazują na odrębność wspólnoty od tworzących ją właścicieli. Oczywiście odrębność ta dotyczy nieruchomości wspólnej; nabywanie praw i zaciąganie zobowiązań, o których mowa w art. 6 WłLokU ograniczone jest zakresem ustawy o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa może więc być stroną umowy w zakresie nieruchomości wspólnej, ale nie w zakresie poszczególnych lokali. Może zawrzeć umowę najmu ściany budynku, nie może – wynająć lokalu należącego do jednego z właścicieli. To ograniczenie uprawnień wspólnoty tylko do części wspólnej jest bardzo istotne dla rozważań dotyczących rozliczania mediów – ponieważ odnosi się ono także do umów o dostawę mediów do poszczególnych lokali.

Jednak najdobitniej wyrażono odrębność wspólnoty mieszkaniowej od poszczególnych właścicieli w art. 21 ust. 1 WłLokU, gdzie stwierdza się, że zarząd wspólnoty (rozumiany jako jej organ) kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Z przepisu tego wyraźnie wynika, że między właścicielami i wspólnotą może istnieć pewna opozycja; wspólnotę reprezentuje wówczas zarząd.

Nieruchomość wspólna

Nieruchomość wspólna obejmuje grunt, części bu­dyn­ku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zalicza się do niej fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, wspólne strychy, klatki schodowe, korytarze, centralne ogrzewanie, wodociągi, kanalizację, instalacje elektryczne i inne. Pojęcie nieruchomości wspólnej wyznacza zakres praw i obowiązków poszczególnych właś­ci­cieli. Określono je przede wszystkim w art. 12 i 13 WłLokU. Właściciel ma obowiązek:

1) ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, utrzymywać swój lokal w należytym stanie – w sposób nieokreślony w ustawie,

2) uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej – poprzez zapłatę zaliczek do 10. każdego miesiąca.

Obowiązek wnoszenia zaliczek dotyczy wyłącznie nieruchomości wspólnej; ustawodawca w ogóle nie uregulował sposobu ponoszenia przez właścicieli kosztów utrzymania lokali. Tak ukształtowany zakres obowiązków każdego właściciela umyka [...]