Abstrakt
W artykule autorzy analizują obecne konsekwencje podatkowe obrotu nieruchomościami dokonywanego przez osoby fizyczne, w szczególności reguły dotyczące zwolnień przedmiotowych. Jednocześnie, przedstawiają szczegółowo planowane zmiany PDOFizU w powyższym zakresie oraz wspomniane przepisy przejściowe.
Wprowadzenie
Proponowane zmiany1 w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych2 przewidują zasadnicze modyfikacje w zasadach opodatkowania dochodów osiąganych przez osoby fizyczne z tytułu pozaprofesjonalnego obrotu nieruchomościami. Istniejące od początku obowiązywania PDOFizU reguły, przewidujące zryczałtowane (10%) opodatkowanie przychodów z tytułu zbycia nieruchomości, zastąpione zostaną opodatkowaniem dochodu zgodnie z 19% stawką podatku. Jednocześnie jednak, przepisy przejściowe zawarte w nowelizacji PDOFizU zakładają, iż do zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych do 31.12.2006 r. zastosowanie będą miały obecnie obowiązujące zasady opodatkowania. W związku z tym, w niniejszym artykule autorzy analizują obecne konsekwencje podatkowe obrotu nieruchomościami przez osoby fizyczne, w szczególności reguły dotyczące zwolnień przedmiotowych. Jednocześnie, przedstawiają szczegółowo planowane zmiany PDOFizU w powyższym zakresie oraz wspomniane przepisy przejściowe. Tak zarysowany pełny obraz legislacyjny3 stanowić będzie punkt wyjścia w przypadku planowania transakcji pozaprofesjonalnego obrotu nieruchomościami zarówno do końca 2006 r., jak i w latach następnych.
Obecny stan prawny
Podstawa opodatkowania oraz stawka
Obecnie odpłatne zbycie nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego, a także prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym i prawa wieczystego użytkowania gruntu, przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, co do zasady zobowiązuje zbywcę do uiszczenia zryczałtowanego podatku wg stawki 10%. Zapłacie podatku powinna towarzyszyć deklaracja o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym (PIT-23). Podstawę opodatkowania stanowi w tym przypadku wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jednak cena ta nie może, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiegać od wartości rynkowej tych nieruchomości lub praw - gdyby odbiegała, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Ustawodawca nie zdefiniował, jaki poziom ceny należy uznać, za „znacznie” odbiegający od wartości rynkowej zbywanych nieruchomości, praw majątkowych lub innych rzeczy, pozostawiając to ocenie organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej4.
Należy zaznaczyć, że ustalanie wartości przychodu w oparciu o wartość rynkową nieruchomości następuje dopiero wówczas, gdy zostanie wykazane, że cena określona w umowie odbiega od tej wartości w znacznym stopniu i to bez uzasadnionej przyczyny. Do obowiązków stron umowy należy, na żądanie urzędu skarbowego, podanie tych przyczyn tak, aby motywy jakimi się kierowały zawierając umowę, w szczególności co do wysokości ceny, stanowiły racjonalne uzasadnienie warunków dokonanej transakcji5.
Dla uzasadnienia podstawy opodatkowania tak ustaloną wartość nieruchomości należy pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia. Ustawa nie zawiera definicji ani katalogu tych kosztów, dlatego też należy uznać, iż są to wszelkie poniesione przez zbywającego wydatki, które umożliwiły zawarcie umowy. Przykładowo można wymienić tu podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, prowizję pośrednika, koszty wyceny rzeczoznawcy, koszty reklam i ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży itd.
Zwolnienie z podatku
Podatnik, po spełnieniu określonych w ustawie warunków może skorzystać ze zwolnienia od podatku, któremu podlegają przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub wspomnianych praw majątkowych, w części wydatkowanej na wskazane w ustawie cele, m.in. na nabycie w kraju w ciągu dwóch lat nieruchomości lub niektórych praw mieszkaniowych, a także na rozbudowę lub remont własnego budynku lub lokalu. Skorzystanie ze zwolnienia poprzedzone powinno być [...]