Abstrakt
W artykule przedstawiono konsekwencje w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych dla sprzedawcy oraz nabywcy nieruchomości przy wybranych, najpopularniejszych formach przeniesienia jej własności. Omówienie uwzględnia zmiany w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych zgłoszone przez Radę Ministrów i obecnie omawiane w parlamencie, które mają obowiązywać od 1.1.2007 r.
Wstęp
W praktyce gospodarczej wykształciły się liczne rozwiązania stosowane przy obrocie nieruchomościami pomiędzy spółkami kapitałowymi. Różnorodność obserwowana na rynku przy takich transakcjach wynika z jednej strony ze specyficznych okoliczności każdej z nich, ograniczeń lub oczekiwań sprzedawcy i/lub nabywcy, jak również odmiennych konsekwencji podatkowych i/lub prawnych poszczególnych rozwiązań. Artykuł przedstawia konsekwencje w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych dla sprzedawcy oraz nabywcy nieruchomości przy wybranych, najpopularniejszych formach przeniesienia jej własności. Omówienie uwzględnia zmiany w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych zgłoszone przez Radę Ministrów i obecnie omawiane w parlamencie, a które mają obowiązywać od 1.1.2007 r. Choć w kategoriach ilościowych zmian dotyczących obrotu nieruchomościami jest niewiele, mogą one jednak mieć istotny wpływ na charakter dokonywanych w przyszłości transakcji.
Sprzedaż środka trwałego
Z reguły najprostszą sytuacją z punktu widzenia oceny konsekwencji podatkowych jest transakcja obejmująca budynek oraz związany z nim grunt, budowle i urządzenia bez innych składników majątku zbywcy oraz praw lub zobowiązań związanych z nieruchomością albo wyłącznie z niektórymi z nich.
Przychodem dla sprzedawcy z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży. Wartość ta nie powinna bez uzasadnienia odbiegać od wartości rynkowej; w przeciwnym wypadku władze skarbowe mogą oszacować dodatkowy przychód dla sprzedawcy1. Jako moment powstania przychodu z tego tytułu należy uznać dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Kosztem uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie dla sprzedającego jej wartość netto, tzn. suma wydatków poniesionych na jej nabycie pomniejszona o dokonane dotychczas odpisy amortyzacyjne dla celów podatkowych2. Należy przy tym pamiętać, że nieruchomość to nie tylko grunt i budynek, lecz również wyposażenie budynku. Często stanowi ono odrębny środek trwały w księgach sprzedawcy, a tym samym powinno zostać wyszczególnione w dokumentach dotyczących sprzedaży. W ten sposób bowiem zbywca będzie miał możliwość udowodnienia, że poszczególne środki trwałe rozpoznane jako „sprzedane” (z odpowiednimi tego konsekwencjami, tj. rozpoznaniem wartości netto jako koszt podatkowy) stanowiły w rzeczywistości element transakcji sprzedaży nieruchomości3.
Dla nabywcy cena zapłacona za nieruchomość stanowi podstawę do określenia wartości poszczególnych jej składników, w szczególności gruntu, naniesień oraz urządzeń. Dotyczy to w szczególności nieruchomości nabywanych z zamiarem wykorzystywania ich jako środki trwałe w rozumieniu przepisów PDOPrU - wartość początkowa nabytych budynków, budowli oraz urządzeń związanych z nieruchomością stanowi podstawę, od której dokonuje się odpisów amortyzacyjnych stanowiących koszt uzyskania przychodów. Z tego też względu istotne dla nabywcy powinno być możliwie precyzyjne określenie wartości poszczególnych środków trwałych. W praktyce jednak strony transakcji ograniczają się z reguły do [...]