Czasopisma logo

Monitor Podatkowy

nr 5/2001

Egzekucja z nieruchomości. Część 2

Leszek Guzek
Autor jest pracownikiem organów skarbowych.
Abstrakt

Etapy egzekucji

Według art. 46 KC nieruchomościami są części po wierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Komentowany przepis statuuje trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe oraz lokalowe1.

Przedmiotem egzekucji z nieruchomości mogą być grunty (także zabudowane), budynki lub ułamkowe ich części, użytkowanie wieczyste, lokal mieszkalny stanowiący odrębny przedmiot własności, niektóre z ograniczonych praw rzeczowych, tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Należy przyjąć, że egzekucja z nieruchomości składa się z pięciu kolejno po sobie następujących stadiów: zajęcia, opisu i oszacowania nieruchomości, sprzedaży licytacyjnej zakończonej postanowieniem sądu co do przybicia, przysądzenia własności i podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Takie też stanowisko panuje w judykaturze2. Rozróżnienie poszczególnych stadiów znajduje również swoje odzwierciedlenie w systematyce przepisów normujących w dziale VI KPC egzekucję z nieruchomości, poprzez ujęcie ich w kolejne rozdziały.

Egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik miejsca położenia nieruchomości. Jednakże niektóre czynności należą do sądu (np. przybicie i przysądzenie własności) lub do sędziego (nadzór nad licytacją, rozpoznawanie skarg na czynności komornika w toku licytacji). W razie gdy nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór komornika należy do wierzyciela. Kodeks ustanawia zasadę, że do tej samej nieruchomości może być prowadzona tylko jedna egzekucja, w toku której są realizowane roszczenia wszystkich wierzycieli. Z tego względu art. 921 § 2 zd. 2 i 3 przewiduje obligatoryjne połączenie egzekucji skierowanych do tej samej nieruchomości przez różnych wierzycieli, także wtedy, gdy wnioski o wszczęcie egzekucji złożono do komorników różnych okręgów sądowych. W art. 927 KPC zawarto dalsze konsekwencje tej zasady, stanowiące, że wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych; poza tym ma takie same prawa co pierwszy wierzyciel. Uczestnikami egzekucji z nieruchomości oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości (służebności osobiste lub gruntowe, użytkowanie, hipoteka, zastaw na rzeczy ruchomej zajętej wraz z nieruchomością), roszczenia lub prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, jeżeli były zabezpieczone na nieruchomości przez ujawnienie w księdze wieczystej (np. prawo pierwokupu, odkupu, dożywocia), oraz organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste (gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste), tj. gmina co do gruntów komunalnych oraz od 1.1.1999 r. starosta powiatu jako wykonujący zadania zlecone przez administrację rządową w tym zakresie, co do nieruchomości należących do Skarbu Państwa.

Zajęcie

postępowanie egzekucyjne z nieruchomości wszczynane jest na wniosek wierzyciela. Niezbędnym elementem wniosku powinno być prawidłowe oznaczenie nieruchomości, z której ma być prowadzona egzekucja (podanie numeru księgi wieczystej).

Zajęcia dokonuje komornik przez podjęcie podwójnej czynności:

1) wezwania dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923). Wezwanie do zapłaty długu powinno zawierać elementy konieczne dla zawiadomienia o wszczęciu egzekucji (art. 805), a zatem musi informować o treści tytułu wykonawczego i wymieniać zastosowany sposób egzekucji. Od daty doręczenia tego wezwania biegnie termin do wniesienia przez dłużnika zażalenia na postanowienie sądu co do nadania tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności (art. 795 § 2). Wezwanie to powinno zostać wystosowane także wtedy, gdy miejsce pobytu dłużnika nie jest znane. W takiej sytuacji doręcza się wezwanie wyznaczonemu przez sąd kuratorowi (art. 802);
2) przesłania do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji, a gdy nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej - o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (art. 924). W przypadku gdy nieruchomość nie ma nawet prowadzonego zbioru dokumentów, wierzyciel w związku z koniecznością dokonania wpisu o wszczęciu egzekucji może wystąpić z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla tej nieruchomości3. Do dokonania w księdze wieczystej wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości objętej wspólnością ustawową konieczny jest tytuł wykonawczy przeciwko obojgu małżonkom4. Zasada łączenia egzekucji prowadzonych z jednej nieruchomości (art. 927) powoduje, że wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dokonuje się tylko raz, pomimo tego, że inny wierzyciel wszczynać będzie później egzekucję do tej samej nieruchomości. W zamian za to wierzyciel ten korzysta ze skutków pierwszego wpisu.

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania, w stosunku zaś do osób trzecich oraz dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów. W stosunku do każdego jednak, dysponującego informacją o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą [...]