ADR. Arbitraż i Mediacja
nr 2/2022
Charakter prawny ugody zawartej w postępowaniu rozgraniczeniowym i jej skutki
doktorantka w Zakładzie Prawa Cywilnego i Prawa Międzynarodowego Prywatnego w Instytucie Prawa Cywilnego na WPAiE Uniwersytetu Wrocławskiego
doktorantka w Zakładzie Prawa Cywilnego i Prawa Międzynarodowego Prywatnego w Instytucie Prawa Cywilnego na WPAiE Uniwersytetu Wrocławskiego
Abstrakt
Abstract
This article focuses on issues relating to the demarcation procedure, the role and status of a surveyor, the nature and essence of a demarcation agreement, and ways of resolving such a settlement. It seems, also due to the general increase in the legal awareness of the society, that the issue of determining the boundaries of adjacent land properties may still generate neighborhood disputes. Concluding settlements in this type of cases may be the most optimal way for the parties to end such a dispute. Therefore, it is important to strengthen the attitude of the parties to the conflict to be open to an “amicable” solution to the case, which will save them time and money, while guaranteeing influence on the final content of the settlement.
Słowa kluczowe: ugoda – postępowanie rozgraniczeniowe nieruchomości – status geodety w postępowaniu rozgraniczeniowym nieruchomości
Keywords: settlement – real estate demarcation proceedings – status of a surveyor in real estate demarcation proceedings
I. Charakterystyka postępowania rozgraniczeniowego
1. Wszczęcie, przesłanki i sposoby zakończenia postępowania rozgraniczeniowego
Zgodnie z art. 152 KC właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie. Niewątpliwie kwestia granic nieruchomości budzi wiele emocji, zaś jasno ustalona linia przebiegu tychże granic jest podstawą dobrych relacji sąsiedzkich. Procedura rozgraniczenia nieruchomości jest uruchamiana nie tylko w sytuacji, gdy istnieje między sąsiadami spór co do przebiegu granic, ale także wtedy gdy istnieje potrzeba ich wytyczenia, np. w sytuacji gdy dotychczas linia przebiegu granic nie była ustalana. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26.8.1999 r. wyjaśnił, że stan sporu, o którym mowa w art. 153 KC, nie powinien być rozumiany w potocznym znaczeniu tego słowa, bowiem istnieje on również w wypadku, gdy właściciel jednej nieruchomości żąda ustalenia, a właściciel nieruchomości przyległej odmawia zawarcia ugody1.
Celem postępowania rozgraniczeniowego nie jest na pewno wytyczenie wszystkich granic określonej nieruchomości w taki sposób, aby jej powierzchnia odpowiadała treści księgi wieczystej2.
Jak wskazuje się w judykaturze, przedmiotem roszczenia o rozgraniczenie są granice na gruncie, a nie na planie (mapie), mapa zaś – z natury rzeczy – jest tylko wtórnym wyrazem granic na gruncie. W sprawie o rozgraniczenie nie chodzi nawet o same granice na gruncie, lecz o to, do jakiej granicy na gruncie sięga prawo własności nieruchomości sąsiadujących3. Sprawy o rozgraniczenie dotyczą zatem stosunków własnościowych i mają charakter cywilnoprawny. Ponadto, zgodzić należy się z Sądem Najwyższym, który w postanowieniu z 5.2.2016 r. wyraźnie zaznaczył, że sprawą o rozgraniczenie jest sprawa, w której przyczyną konfliktu i istotą sporu jest przebieg granicy, natomiast kwestia własności gruntu przyległego do tej granicy stanowi przesłankę rozstrzygnięcia, czyli ma charakter wtórny. Sprawy o rozgraniczenie służą urzeczywistnieniu prawa własności i są niejako roszczeniem uzupełniającym, wypływającym z prawa własności, bowiem ustalenie granic służy określeniu zakresu uprawnień właściciela4.
Przedmiotem rozgraniczenia są nieruchomości. Z definicji legalnej nieruchomości, zawartej w art. 46 § 1 KC, wynika, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepis art. 46 § 1 KC formułuje zatem trzy rodzaje nieruchomości: gruntową, budynkową i lokalową, jednakże rozgraniczeniu podlegają jedynie nieruchomości gruntowe, bowiem tylko w ich przypadku może istnieć wątpliwość co do przebiegu granicy5.
Rozgraniczeniu podlegają tylko nieruchomości gruntowe stanowiące odrębny przedmiot własności, a więc nieruchomości w znaczeniu prawnym. W literaturze przedmiotu słusznie wskazuje się, że nie można też „rozgraniczyć” należących do jednego właściciela dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych, ponieważ w sprawie takiej nie występuje problem zasięgu władztwa nad nieruchomością6.
Spór graniczny musi dotyczyć granic nieruchomości z sąsiednimi, przyległymi nieruchomościami gruntowymi. W zasadzie nie ma znaczenia, kto jest właścicielem nieruchomości sąsiednich. W judykaturze wskazano, że także w przypadku, gdy właściciel nieruchomości rości sobie pretensję do części pasa drogi publicznej, to nie jest wyłączona droga sądowa i rozgraniczenie nieruchomości stanowiącej własność osoby fizycznej z drogą publiczną7.
W procedurze rozgraniczeniowej ustawodawca przewidział dwa niezależne od siebie na płaszczyźnie materialnej i procesowej etapy: pierwszy, realizowany w postępowaniu administracyjnym, w którym rozstrzygnięcie należy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta oraz drugi etap realizowany w postępowaniu sądowym nieprocesowym, w którym to sąd cywilny decyduje o przebiegu granic. Co do zasady przeprowadzenie pierwszego etapu jest obligatoryjne. Istnieje także etap pośredni pomiędzy tymi dwoma procedurami i jest nim właśnie etap ugody rozgraniczeniowej. Sama ugoda rozgraniczeniowa jest umową zawartą między stronami, nie pochodzi ani od organu administracji publicznej, ani od sądu cywilnego.
Sprawa rozgraniczeniowa jest rozpoznawana przez organ administracji publicznej, który ustala przebieg granicy wyznaczający zasięg terytorialny wykonywania prawa własności i w konsekwencji wyznaczający – skuteczny erga omnes – zasięg ochrony tego prawa, co pozwala uprawnionemu korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego i zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności.
Kompetencja – odpowiednio wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – nie wynika z ich ustrojowej pozycji, podmioty te sprawują bowiem władzę wykonawczą na terenie gminy, ich kompetencję statuuje art. 30 ust. 1 ustawy z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne8. Wydaje się, że właśnie ustawodawca wyposażył ww. podmioty w kompetencje w zakresie postępowania rozgraniczeniowego z uwagi na ich bliskość (w kontekście umiejscowienia w strukturze organów władzy administracyjnej) względem przedmiotu i stron sprawy rozgraniczeniowej9.
Przepis art. 29 ust. 1 PrGeoKart określa przedmiot tego szczególnego postępowania administracyjnego, wskazując, że rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Organ musi czuwać, aby w tym postępowaniu wszystkie te czynności, o których mowa w art. 29 ust. 1 PrGeoKart zostały wykonane.
Sądy powszechne są właściwe do rozgraniczania nieruchomości jedynie w wypadkach wskazanych w ustawie. Kognicja sądu powszechnego w tym zakresie istnieje w przypadku przekazania sprawy przez organ administracji publicznej na skutek żądania strony niezadowolonej z ustalenia przebiegu granicy w postępowaniu administracyjnym na podstawie art. 33 ust. 3 PrGeoKart, w przypadku przekazania sprawy przez organ administracji publicznej z uwagi na nie zawarcie przez strony ugody i brak podstaw o wydania decyzji w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 34 ust. 1 i 2 PrGeoKart oraz jeżeli ustalenie przebiegu granic jest konieczne dla rozstrzygnięcia sprawy o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, o czym stanowi art. 36 PrGeoKart.
Przepis art. 30 ust.1 PrGeoKart wskazuje, że postępowanie rozgraniczeniowe może zostać wszczęte z urzędu lub na wniosek strony. Zasadą jest wszczynanie tego postępowania na wniosek i w takim przypadku, to wyrażona we wniosku wola strony będzie wyznaczać zakres postępowania10. W judykaturze wyrażono jednak stanowisko, zgodnie z którym nie można zaakceptować poglądu, że organ administracji publicznej właściwy w sprawie o rozgraniczenie nieruchomości związany jest wnioskiem strony i nie ma możliwości zbadania jego zasadności, w tym zakresu żądania, na tym etapie postępowania, tj. przed wydaniem postanowienia o wszczęciu postępowania rozgraniczeniowego11.
Ustawodawca przewidział limitowaną możliwość wszczęcia tego postępowania z urzędu. Zgodnie z art. 30 ust. 2 PrGeoKart postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości przeprowadza się z urzędu przy scaleniu gruntów, a także jeżeli jest brak wniosku strony, a potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia. Przesłanki wszczęcia tego postępowania zostały enumeratywnie wymienione w tym przepisie, jednakże zaznaczyć należy, że przesłanka dotycząca potrzeb gospodarki narodowej oraz przesłanka interesu społecznego jest nieostra i może prowadzić do naruszenia praw właścicieli nieruchomości, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że postanowienie o wszczęciu postępowania rozgraniczeniowego jest niezaskarżalne12.
Stroną tego postępowania, legitymowaną do wystąpienia z wnioskiem o wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego będzie przede wszystkim właściciel nieruchomości, której granica ma zostać ustalona. Wnioskodawcą może być także użytkownik wieczysty. Niewątpliwie z uwagi na treść art. 233 KC jest on uprawniony do ochrony swego prawa. Z wnioskiem takim nie może natomiast wystąpić samoistny posiadacz, który nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym13. Podmioty innych praw (zarówno obligacyjnych jak i rzeczowych) nie mają legitymacji do zainicjowania tego postępowania, bowiem normatywny zakres ich uprawnień nie obejmuje prawa do żądania ustalenia granicy nieruchomości. Podmioty tych praw nie mogą być także stroną tego postępowania, bowiem wynik tego postępowania jedynie pośrednio może oddziaływać na granice wykonywania ich praw14. Samoistny posiadacz nie może zainicjować tego postępowania, natomiast niewątpliwie może być stroną tego postępowania zgodnie z art. 28 KPA.
