Zwrot nakładów poczynionych przez dzierżawcę

Uchwała SN (7) z 30.9.2005 r., III CZP 50/05

Nieruchomości | 5 [105] maj 2007
Moduł: nieruchomości

Dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy.

Uchwała SN (7) z 30.9.2005 r., III CZP 50/05.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W judykaturze SN były rozważane zagadnienia prawne zbliżone do rozpoznawanego, jednakże nie ma orzeczeń, w których problem legitymacji biernej w sprawie o zwrot nakładów użytecznych (art. 676 KC) w razie zbycia przedmiotu najmu (dzierżawy) wystąpił frontalnie. Można wskazać na nurt orzecznictwa przyjmujący legitymację bierną pierwotnego wynajmującego, jeżeli nakłady zostały dokonane przed zbyciem przedmiotu najmu, ale zdecydowane wypowiedzi dotyczą jedynie nakładów koniecznych oraz innych nakładów obciążających wynajmującego.

W wyroku z 5.6.1986 r., IV CR 137/86 (OSNC Nr 9/1987, poz. 142) SN uznał, że najemca, który dokonał – przed zbyciem przez wynajmującego przedmiotu najmu – koniecznych napraw (art. 663 KC) lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy. W uzasadnieniu wyjaśnił, że wstąpienie w stosunek najmu, jakkolwiek dotyczy również niewykonanych obowiązków przez zbywcę, nie może – z braku podstawy w ustawie – obejmować samodzielnych już roszczeń najemcy do zbywcy (i odwrotnie), powstałych poprzednio. Pogląd powyższy – dotyczący nakładów obciążających wynajmującego – SN podtrzymał w wyroku z 4.11.2004 r., V CK 208/04 (niepubl.).

Roszczenia o zwrot nakładów koniecznych, opartego jednak na art. 226 § 2 KC, dotyczył wyrok z 7.3.1997 r., III CKN 57/96 (OSNC Nr 6–7/1997, poz. 92), w którym SN uznał, że roszczenie o zwrot nakładów ma charakter obligacyjny i w konsekwencji zobowiązanym do zwrotu tych nakładów jest właściciel, który odebrał rzecz z nakładami. Nabywcy – w razie jej zbycia – nie łączy natomiast z byłym posiadaczem żaden stosunek zobowiązaniowy, chyba że co innego wynika z umowy między zbywcą i nabywcą.

Podobny pogląd dotyczący obowiązku zwrotu nakładów dokonanych w czasie trwania najmu wynika także z [...]