Zmiany podmiotowe po stronie uprawnionych i zobowiązanych do rozliczenia dokonanych nakładów

Nieruchomości | 10/2019
Moduł: nieruchomości, prawo cywilne
DOI: 10.32027/NIER.19.10.6
Katarzyna Siwiec

Niejednokrotnie zdarza się, że osoba inna niż jej właściciel dokonuje nakładów na nieruchomość. Mogą to być nakłady tak konieczne, ulepszające jak i zbytkowne. Czasami czyni to na podstawie łączącego go z właścicielem stosunku zobowiązaniowego, czasami zaś bez żadnej podstawy prawnej. Wskutek różnych zdarzeń dochodzi następnie do ukształtowania się po stronie tego podmiotu roszczenia mającego za przedmiot rozliczenie dokonanych nakładów.
Podstawą prawną tego rodzaju roszczeń mogą stanowić:

– przepisy regulujące konkretne stosunki obligacyjne, – przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, – przepisy działu II Kodeksu cywilnego regulujące stosunki pomiędzy właścicielem a posiadaczem, tj. art. 226 i nast. KC.

Pośrednio powiązane z nakładami dokonanymi na cudzą nieruchomość jest także roszczenie o wykup nieruchomości, uregulowane w treści art. 231 § KC. Mając na uwadze, że na rynku nieruchomości bardzo często na przestrzeni czasu dochodzi do zmian podmiotowych czy to po stronie posiadacza (tak samoistnego, jak i zależnego), jak i właściciela nieruchomości, przeanalizowania wymaga tak sama możliwość żądania rozliczenia zwrotu dokonanych nakładów, jak również możliwość przeniesienia roszczenia o ich zwrot na kolejny podmiot czy też zmiany podmiotu biernie legitymowanego do dokonania tychże rozliczeń. W pierwszej kolejności zaakcentować trzeba, że zasadą jest to, iż przepisy normujące stosunek najmu, dzierżawy czy użyczenia określają samodzielnie wszystkie zagadnienia związane z nakładami czynionymi na używaną rzecz, a regulacje te są wyczerpujące. Oznacza to tym samym, że nie jest możliwe opieranie roszczeń uprawnionych z takich stosunków na przepisach normujących bezpodstawne wzbogacenie ani też na przepisach art. 226–230 KC, normujących rozliczenia normujących rozliczenia pomiędzy właścicielem a posiadaczem rzeczy z tytułu nakładów poczynionych przez posiadacza. Co do zasady ustawodawca przyznał w tym zakresie priorytet uzgodnieniom stron w zakresie sposobu rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy KC, normujące tego rodzaju umowę, przewidują inne rozliczenie nakładów niż wspomniane uzgodnienia – wówczas to te przepisy w sposób oczywisty mają zastosowanie. Tytułem przykładu art. 676 KC regulujący sposób rozliczenia nakładów poczynionych przez najemcę ma charakter czysto dyspozytywny. Dopiero wówczas gdy ani umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów zastosowanie mogą mieć wprost lub odpowiednio przepisy prawa rzeczowego tj. 226 i nast. KC, które nota bene mają z kolei charakter szczególny wobec art. 405 KC. Tak więc przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu stanowią w istocie ostatnią w kolejności podstawę prawną do rozliczeń z tytułu poczynionych nakładów. Poniżej przeanalizowane zostaną roszczenia oparte na wymienionych podstawach w kontekście podmiotów posiadających legitymację bierną i czynną w zakresie ich dochodzenia przy uwzględnieniu ewentualnych zmian podmiotowych.