Zmiana stron umowy najmu i dzierżawy w czasie obowiązywania umowy, cz. I

Nieruchomości | 8/2013
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości
Katarzyna Siwiec

Z uwagi na fakt, że stosunki najmu i dzierżawy zawierane są bądź na czas nieoznaczony, bądź oznaczony, najczęściej wieloletni, w trakcie ich trwania dochodzi do różnorakich zdarzeń prawnych, które powodują zmianę podmiotu występującego w charakterze jednej ze stron umowy bez jednoczesnej modyfikacji samej treści stosunku najmu lub dzierżawy. Zmiany te mogę być zarówno podyktowane wolą obu stron umowy i przedstawiać konsensus ich wzajemnych ustaleń, jak też stanowić wynik zdarzeń dotyczących wyłącznie jednej ze stron i powodować zmianę tejże strony umowy bez zgody, a nawet wbrew woli, drugiej strony. Już w tym miejscu odnotowania wymaga okoliczność, iż w obowiązującym porządku prawnym dostrzec można co najmniej kilka takich, najczęściej niezależnych od najemcy bądź dzierżawcy, możliwości wstąpienia innego pomiotu w prawa i obowiązki wynajmującego i wydzierżawiającego, bez konieczności legitymowania się zgodą tych pierwszych. Ponieważ co do zasady, zmiana strony umowy, czyli łączne oraz jednoczesne przejście praw i obowiązków jednej ze stron umowy wzajemnej na inną osobę ma charakter raczej wyjątkowy, a także wynika z wyraźnego brzmienia przepisów, to zaznaczyć trzeba, że w odniesieniu do umów najmu i dzierżawy przepisy KC wprost wskazują w Księdze trzeciej, tytule XVII, Rozdziale I na dwie takie możliwości. Mianowicie, wstąpienie nowego podmiotu w prawa i obowiązki wynajmującego i wydzierżawiającego aktualizuje się w przypadku zbycia przedmiotu najmu bądź dzierżawy, natomiast po stronie najemcy lokalu mieszkalnego zmiana taka może mieć miejsce w razie śmierci dotychczasowego najemcy. Pierwsza możliwość, stanowiąca konsekwencje wprowadzenia do KC art. 678 zostanie szczegółowo omówiona w dalszej części niniejszego opracowania z uwagi na jej duże znaczenie w praktyce obrotu nieruchomościami komercyjnymi, zaś podstawę normatywną zmiany najemcy lokalu mieszkalnego stanowi art. 691 KC. Zmiana strony umowy w drodze przelewu wierzytelności i przejęcia długu Jak wspomniano na samym wstępie, zmiana najemcy bądź wynajmującego może być wynikiem zgodnej woli obu stron umowy albo dokonywać się bez tegoż przyzwolenia. Otóż, nie ma wątpliwości w doktrynie co do tego, iż ani najemca, ani wynajmujący oraz analogicznie dzierżawca i wydzierżawiający nie mogą, bez akceptacji drugiej strony, przenieść całego stosunku najmu czy dzierżawy na inną stronę1. Pogląd ten oczywiście nie dotyczy szeregu wyjątkowych sytuacji, które zostaną przedstawione w dalszej części opracowania, a jedynie odnosi się do sytuacji, gdy strony, w drodze czynności prawnej, zamierzają dokonać zmiany podmiotu po jednej ze stron. Zgodnie bowiem z przepisem art. 509 § 1 KC, wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Niewątpliwie skoro stosunki najmu i dzierżawy są umowami wzajemnymi, skorelowane są tu nie tylko prawa, ale i obowiązki każdej ze stron, a zarówno najemca i dzierżawca, jak i wynajmujący oraz wydzierżawiający są jednocześnie względem siebie wierzycielami i dłużnikami, sama cesja nie doprowadzi do zmian po którejkolwiek ze stron. Nie sposób przy tym postponować stanowiska, iż w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego, możliwy jest przelew wierzytelności ze stosunku najmu lub dzierżawy, czego najlepszym przykładem jest często stosowany w praktyce przelew wierzytelności o zapłatę czynszu przez wydzierżawiającego czy wynajmującego na rzecz banku celem zabezpieczenia udzielonego temu podmiotowi kredytu. Zawarcie z bankiem umowy cesji nie powoduje jednak per se przejścia na cesjonariusza obowiązków cedenta wobec najemcy czy dzierżawcy. Obowiązki te ciążą nadal na stronie umowy. Nie oznacza to także, że poza dwoma wyżej wskazanymi przypadkami, wyłączona została całkowicie możliwość wstąpienia innego podmiotu w prawa i obowiązki którejkolwiek ze stron. Odwołując się w tym miejscu do [...]