„Zielone” klauzule w umowach najmu

Nieruchomości | 5/2013
Moduł: nieruchomości
Kacper Piórecki

Wiele obiektów komercyjnych zrealizowany w ostatnich latach określana jest mianem przyjaznych środowisku. Nieraz jest to element strategii marketingowej deweloperów wprowadzających rozwiązania, które nie są wymagane przez obowiązujące przepisy. Przykładem może być certyfikacja budynków w systemach opracowanych przez niezależne organizacje (np. BRE stosujący system BREEAM lub USGBC stosujący system LEED). Jednakże coraz częściej stosowanie rozwiązań przyjaznych środowisku przy budowie nowych lub przebudowie istniejących obiektów jest wymuszane przez przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Podstawą wprowadzenia takich przepisów jest m.in. zasada zrównoważonego rozwoju, z woli ustawodawcy stanowiąca jedną z podstawowych zasad zagospodarowania przestrzeni w Polsce. Green buildings, czyli budynki przyjazne środowisku Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.; dalej PlanZagospPrzestrzU) w planowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ochrony środowiska, natomiast zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz pkt 2 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.; dalej PrBudU) obiekt budowlany należy projektować i budować, zapewniając spełnienie wymagań podstawowych dotyczących odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, a także odpowiedniej charakterystyki energetycznej budynku oraz racjonalizacji użytkowania energii, jak również zapewniając warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników. Z kolei zgodnie z art. 76 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 27.4.2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 ze zm.; dalej OchrŚrodU) nowo zbudowany obiekt budowlany nie może być oddany do użytkowania m.in., jeżeli nie spełnia wymagań w zakresie wykonania wymaganych środków technicznych chroniących środowisko, czy też zastosowania odpowiednich rozwiązań technologicznych, wynikających z ustaw lub decyzji. Odnosząc się zaś do powyższych przepisów, wskazać można przykładowo na procedurę oceny oddziaływania inwestycji na środowisko wraz z decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Innym przykładem realizacji polityki redukcji negatywnego oddziaływania na środowisko nowo budowanych obiektów są świadectwa charakterystyki energetycznej budynków wprowadzone w 2009 r. w drodze nowelizacji PrBudU (ustawa z 27.8.2009 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. Nr 161, poz. 1279). Znaczna część przepisów regulujących oddziaływanie inwestycji budowlanych na środowisko została wprowadzona do polskiego systemu prawnego pod wpływem rozwiązań stosowanych w państwach zachodniej Europy oraz w wyniku przyjęcia regulacji prawa europejskiego, w tym m.in. w wyniku implementacji odpowiednich dyrektyw unijnych – np. dyrektywy Rady z 27.6.1985 r. w sprawie oceny skutków wywieranych przez niektóre przedsięwzięcia publiczne i prywatne na środowisko naturalne (85/337/EWG)1, czy też dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady z 16.12.2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (2002/91/WE)2. Green leases, czyli zielone najmy W sytuacji, gdy kwestie ochrony środowiska zostały już w znacznej mierze uwzględnione w prawnych regulacjach procesu inwestycyjno-budowlanego, naturalną konsekwencją wydaje się zwrócenie uwagi na etap eksploatacji obiektu budowlanego. Słusznie wskazuje się, że zastosowanie przyjaznych środowisku rozwiązań na etapie budowy obiektu budowlanego, ma sens jedynie w przypadku prawidłowego użytkowania tego obiektu budowlanego, tj. w sposób maksymalnie wykorzystujący efektywność zastosowanych rozwiązań. W przypadku obiektów komercyjnych realizowanych pod wynajem, właściwe użytkowanie obiektu wymaga zaś współpracy pomiędzy wynajmującym a najemcą. Zasady tej współpracy, w celu uniknięcia ewentualnych sporów, mogą zostać określone w umowie najmu. Tym samym obok standardowych umów najmu w obrocie pojawiają się tzw. green leases, czyli „zielone najmy” – umowy najmu zawierające rozwiązania mające na celu umożliwienie użytkowania budynku w sposób przyjazny środowisku. W Europie zagadnienia związane z zielonymi najmami są najszerzej dyskutowane we Francji i Anglii. We Francji od 1.1.2012 r. każda nowa umowa najmu powierzchni komercyjnych większych niż 2000 m2 powinna zawierać tzw. załącznik środowiskowy. Zgodnie z ustawą z 12.7.2010 r. tzw. Grenelle II. Minimalna treść załącznika środowiskowego została wskazana w akcie wykonawczym do artykułu L.125-9 francuskiego code de l’environnment – dekrecie Nr 2011-2058 z 30.12.2011 r. Dekret nie wprowadza jednak poważniejszych obowiązków stron umowy najmu, poprzestając właściwie na ustaleniu konieczności wymiany informacji dotyczących charakterystyk energetycznych budynku i jego wyposażenia, rocznego zużycia energii, wody, ilości wytwarzanych odpadów z uwzględnieniem odpadów przeznaczonych do recyklingu. Dekret zobowiązuje również strony umowy najmu do okresowej oceny wydajności energetycznej i środowiskowej budynku i wynajmowanych pomieszczeń oraz przyjęcia programu działań w celu poprawy tej wydajności. Nie wskazuje przy tym [...]