Zgoda większości czy wszystkich współwłaścicieli na posadowienia na nieruchomości infrastruktury technicznej

Nieruchomości | 5/2013
Moduł: nieruchomości
Jolanta Wawrzyniak

Wielkość podmiotów występujących po stronie stosunku właścicielskiego nastręcza w praktyce wiele trudności i problemów. Doświadczają tego nie tylko sami współwłaściciele, ale w szczególności inwestorzy zmierzający wybudować na nieruchomościach będących przedmiotem współwłasności obiekty budowlane, w szczególności sieci i urządzenia infrastruktury technicznej. Wzmiankowane trudności dotyczą zwłaszcza sfery „zarządu” rzeczą wspólną oraz klasyfikacji zarządu na czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd. Współwłasność w częściach ułamkowych – zasady zarządu rzeczą wspólną na gruncie KC Na gruncie przepisów ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej KC) pod pojęciem zarządu należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak również w sytuacjach nietypowych. Zarząd zatem obejmuje swym zakresem czynności faktyczne i prawne, których celem jest gospodarowanie rzeczą wspólną w interesie współwłaścicieli oraz zgodnie z ich wolą w ramach obowiązujących przepisów prawa (E. Gniewek, Komentarz do art. 199 Kodeksu cywilnego). Z charakteru zarządu rzeczą wspólną wynika konieczność współdziałania współwłaścicieli, a zatem wspólnego podejmowania decyzji oraz czynności, które dotyczą rzeczy wspólnej. Należy zaznaczyć, iż współdziałanie współwłaścicieli stanowi ich obowiązek, który został wyrażony wprost w art. 200 KC i który stanowi, iż każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zgodnie z ustawowym modelem zarządzania rzeczą wspólną do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC). Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 KC). W związku z tym na gruncie ww. regulacji rozróżnienie czynności podejmowanych przez współwłaścicieli nieruchomości na czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd jest niezwykle istotne, gdyż od jego rodzaju będzie zależne to, czy na jej dokonanie potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, czy też tylko większości z nich. W tym miejscu podkreślić należy, iż przepisy KC nie wprowadzają definicji legalnej pojęcia czynności zwykłego zarządu, jak również nie wskazują kryteriów rozróżnienia tychże pojęć. W takiej sytuacji konieczne będzie zatem sięgnięcie do doktryny i orzecznictwa oraz posiłkowanie się przy rozróżnianiu tychże pojęć wypracowanym już w tej materii dorobkiem polskiego sądownictwa, na którego to barkach spoczął ciężar interpretacji obowiązującego w tym zakresie prawa oraz klasyfikacji czynności zarządu, co niewątpliwie nie jest zadaniem łatwym. Czynności zwykłego zarządu Z uwagi na brak ustawowej definicji czynności zwykłego zarząd oraz niemożliwości wyczerpującego ich skatalogowania ustalenie charakteru czynności zarządu będzie w praktyce zależne od konkretnych okoliczności zaistniałego stanu rzeczy. W wyroku z 16.7.2010 r. (II OSK 906/09) Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, iż ustawodawca nie bez powodu pozostawił rozstrzygnięcie tej kwestii orzecznictwu sądów i doktrynie, gdyż ustalenie charakteru czynności zależy każdorazowo od konkretnej sytuacji i stanu faktycznego sprawy. Z tego też względu ta sama czynność może być – w różnych okolicznościach – czynnością zwykłego zarządu bądź też czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Fakt ten podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 10.6.1994 r. (II CRN 53/94), wskazując, iż użyczenie lokalu jest zwykle czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, na której znajduje się ten lokal. Jednakże, w niektórych okolicznościach, może to być czynność zwykłego zarządu albo nawet czynność spoza zakresu zarządu nieruchomością wspólną. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia (E. Gniewek, komentarz do art. 199 KC). A zatem do czynności zwykłego zarządu zalicza się przede wszystkim czynności, których celem jest utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz czynności, których przedmiotem jest zarządzanie rzeczą dla umożliwienia korzystanie z niej i pobierania pożytków (uchwala SN z 19.4.2002 r., III CZP 18/02). Dokonując kwalifikacji danej czynności jako czynności zwykłego zarządu, należy mieć zawsze na uwadze [...]