Zakup nieruchomości a zakup udziałów w spółce posiadającej nieruchomość

Zakup nieruchomości a zakup udziałów w spółce posiadającej nieruchomość

Nieruchomości | 05 [117] maj 2008
Moduł: nieruchomości
Michał Thedy, Tomasz Krasowski, Anna Wasiluk

W niniejszym artykule przedstawiamy konsekwencje podatkowe nabycia nieruchomości w formie zakupu samej nieruchomości oraz zakupu udziałów w spółce posiadającej nieruchomość. Celem artykułu jest porównanie obu tych opcji oraz przedstawienie ich zalet i wad dla nabywcy i sprzedawcy.

Opodatkowanie zysku na transakcji

W przypadku sprzedaży nieruchomości powstanie zysk po stronie sprzedawcy podlegający opodatkowaniu w Polsce. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości powyżej kosztu jej nabycia lub wytworzenia (podatkowa wartość netto) oraz braku strat podatkowych, sprzedawca zapłaci podatek, który wpłynie na ekonomiczną efektywność transakcji. Jednocześnie nabywca będzie mógł amortyzować nabyte środki trwałe od ich wartości rynkowej wyznaczonej przez cenę sprzedaży.

W przypadku sprzedaży udziałów transakcja będzie opodatkowana w Polsce, jeżeli sprzedającym będzie podmiot polski. Jeżeli sprzedającym będzie natomiast podmiot zagraniczny, to w zależności od istnienia i kształtu umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (umowa UPO) podpisanej z krajem siedziby sprzedającego możliwe jest uniknięcie opodatkowania w Polsce. Możliwość taka istnieje w przypadku umów UPO niezawierających tzw. klauzuli nieruchomościowej (która przewiduje opodatkowanie w Polsce sprzedaży udziałów w spółkach, których głównym majątkiem są nieruchomości). Przykładowo klauzule taką zawierają umowy UPO z Niemcami, Szwecją, Austrią, Belgią, Danią, Hiszpanią oraz Francją. Klauzuli takiej nie zawierają natomiast m.in. umowy z Holandią, Luksemburgiem oraz Cyprem. Dlatego też te właśnie kraje są chętnie wykorzystywane jako kraje siedziby spółek holdingowych dla inwestycji na polskim rynku nieruchomości. Umiejscowienie spółki holdingowej w tych krajach umożliwia bowiem sprzedaż polskiej spółki posiadającej nieruchomość (wyjście z inwestycji) bez konieczności płacenia podatku w Polsce.

Przy wykorzystaniu zagranicznej spółki holdingowej istotne jest również, czy ewentualny [...]