Zakres zastosowania do dzierżawy przepisów o najmie

Zakres zastosowania do dzierżawy przepisów o najmie

Nieruchomości | Grudzień 2012
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości
Rafał Golat

Najem i dzierżawa to umowy wykazujące szereg podobieństw, uregulowane wspólnie w jednym, XVII Tytule Księgi III Kodeksu cywilnego. Dzierżawa unormowana została w dużym stopniu na zasadzie odesłania do sąsiadującej z nią regulacji najmu. Takie odesłanie zawiera art. 694 KC, zgodnie z którym do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych, czyli dalszych artykułów KC, poświęconych w sposób szczególny dzierżawie.

Stosowanie przepisów o najmie do dzierżawy może zostać, najogólniej rzecz biorąc, podzielone na trzy zakresy.

Po pierwsze chodzi o dotyczące najmu przepisy, które mają uzupełniający charakter. Są to przepisy o najmie, które stosuje się do dzierżawy ze względu na to, że regulacja umowy dzierżawy odpowiadającego tym przepisom zakresu przedmiotowego nie normuje, a jest to zakres istotny dla umowy dzierżawy.

Po drugie do dzierżawy stosować należy te przepisy o najmie, które mają charakter dopełniający w stosunku do kodeksowej regulacji umowy dzierżawy. Chodzi w tym przypadku o zagadnienia, odnośnie do których umowa dzierżawy unormowana została jedynie fragmentarycznie, co powoduje, że w pozostałym zakresie do dzierżawy należy odpowiednio zastosować szerzej ujętą regulację najmu.

W tym systemowym kontekście trzecią grupę stanowią przepisy o najmie, które mimo odesłania z art. 694 KC do dzierżawy nie znajdują zastosowania albo dlatego, że unormowane w nich zagadnienia zostały uregulowane w przepisach dotyczących dzierżawy w sposób szczególny, albo dlatego, że niektóre przepisy o najmie odnoszą się do kwestii specyficznych dla najmu, które nie są istotne w przypadku dzierżawy, stanowiącej odrębny od najmu rodzaj umowy.

Przepisy o charakterze uzupełniającym

Ponieważ regulacja dzierżawy nie zawiera unormowań dotyczących formy, w jakiej umowa dzierżawy powinna być zawierana, do umowy tej odpowiednio stosować należy art. 660 KC, który stanowi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, przy czym w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Określona w art. 660 KC forma zawarcia umowy jest formą pisemną zastrzeżoną jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej, a więc formą ad eventum, o której stanowi art. 74 § 1 KC. Natomiast „kwestia zachowania wymaganej formy przy zawieraniu umowy dzierżawy na czas dłuższy niż rok pozostaje bez znaczenia dla ważności samej umowy dzierżawy, natomiast ma ona rozstrzygające znaczenie w odniesieniu do temporalnego ukształtowania wynikającego z niej stosunku prawnego dzierżawy (wyrok SN z 27.11.1998 r., III CKN 544/98, Lex nr 550974).

Do dzierżawy w całości odpowiednio stosować należy [...]