Wycena nieruchomości zabytkowych nie przynoszących dochodu, cz. II - wybór metody szacowania oraz procedury wyceny

Wycena nieruchomości zabytkowych nie przynoszących dochodu, cz. II - wybór metody szacowania oraz procedury wyceny

Nieruchomości | 1 [65] styczeń 04
Moduł: nieruchomości
Marcin Medyński

Wycena nieruchomości zabytkowych jest wyceną specyficzną. Wynika to z istnienia dodatkowych wartości poza możliwymi do określenia w przypadku nieruchomości nie będących zabytkami, czyli poza wartością rynkową, odtworzeniową i katastralną (definiowanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami) oraz wartością techniczną. Są to charakterystyczne dla nieruchomości zabytkowych wartości niematerialne: historyczna, artystyczna, naukowa i kulturalna1.

Szacowanie nieruchomości zabytkowych odbywa się na podstawie przepisów ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.; dalej: GospNierU), rozporządzenia Rady Ministrów z 27.11.2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924; dalej: WycenaR) oraz Standardu PFSRM V.3.

Zgodnie z ogólną zasadą, zapisaną w pkt 4.5 tego Standardu, „w procesie wyceny nieruchomości zabytkowej rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany uwzględnić obowiązujące kryteria wyboru właściwego podejścia oraz metody i technik szacowania nieruchomości, mając na uwadze szczególnie ustalenia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub służb konserwatorskich jemu podległych, ustalenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu nieruchomości i obszaru jej położenia i otoczenia, cel, dla jakiego wycena i operat szacunkowy będzie wykorzystany, dostępność danych i informacji rynkowych do wyceny, stan techniczny i funkcjonalno-użytkowy przedmiotu wyceny, inne okoliczności wynikające z zabytkowego charakteru nieruchomości”. Określając wartość takiej nieruchomości należy brać pod uwagę w szczególności stan pełnej technicznej i funkcjonalnej użyteczności (używalności) oraz wymaganego standardu zabytkowego uzgodnionego z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wartość pomniejsza się o wielkość nakładów inwestycyjnych (kosztów), niezbędnych na doprowadzenie nieruchomości do tego standardu. Podkreślić tu należy, że obiekt zabytkowy, reprezentujący wysokie wartości historyczne i architektoniczne, powinno się remontować nawet wówczas, gdy wymaga to wzmocnienia lub odtworzenia niemal wszystkich jego elementów; niejednokrotnie koszty takiego remontu przewyższają koszty wzniesienia nowego budynku o podobnej konstrukcji. W tym przypadku jednak przekroczenie [...]