Wpływ ogłoszenia upadłości na najem i dzierżawę nieruchomości

Wpływ ogłoszenia upadłości na najem i dzierżawę nieruchomości

Nieruchomości | 9 [97] wrzesień 06
Moduł: nieruchomości
Rafał Golat

Ustawa z 28.2.2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. Nr 60, poz. 535 ze zm.; dalej: PrUpNapU) w art. 91 i n. reguluje szczegółowo skutki ogłoszenia upadłości co do zobowiązań upadłego w razie ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego. Umowom najmu lub dzierżawy nieruchomości poświęcone są w tym zakresie trzy artykuły: 107, 108 i 110 PrUpNapU.

Ustawodawca wypowiada się w powyższych przepisach w dwóch zasadniczych kwestiach:

1. ustania umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości oraz

2. związanych z upadłością rozliczeń.


Przypadki ustania umowy najmu lub dzierżawy

Umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego pozostaje mimo ogłoszenia upadłości w mocy, pod warunkiem że przedmiot umowy (konkretna nieruchomość) został wcześniej wydany najemcy lub dzierżawcy (art. 107 ust. 1 PrUpNapU; upadły występuje tutaj w roli wydzierżawiającego lub wynajmującego swoją nieruchomość). Nie wystarcza zatem samo spisanie umowy, ale niezbędne jest wejście przez dzierżawcę lub najemcę w posiadanie nieruchomości.

Jeśli umowa dzierżawy lub najmu pozostaje w mocy po ogłoszeniu upadłości, w grę wchodzi jeszcze odstąpienie od niej lub jej rozwiązanie. Dotyczy to przypadków, w których upadły jest najemcą lub dzierżawcą. Odstąpienie od umowy jest możliwe wówczas przez każdą ze stron, jeśli w dniu ogłoszenia upadłości przedmiot najmu lub dzierżawy nie był jeszcze wydany upadłemu, z tym że oświadczenie o odstąpieniu od umowy musi nastąpić w ciągu dwóch miesięcy od daty ogłoszenia upadłości (art. 110 ust. 1 PrUpNapU).

Jeżeli z kolei nieruchomość w dacie ogłoszenia upadłości była już wydana upadłemu, występującemu w roli najemcy lub dzierżawcy, inicjatywa w zakresie rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy leży po stronie syndyka, który może ją wypowiedzieć albo z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia - gdy umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, albo z zachowaniem odpowiedniego, ustawowego terminu wypowiedzenia - w przypadkach innego rodzaju nieruchomości, chyba że umowa [...]