Ważny wyrok w sprawie bezumownego korzystania z wywłaszczonych nieruchomości

Nieruchomości | 5/2017

Spór na tle odzyskania jednej z warszawskich kamienic wymagał uzyskania opinii Sądu Najwyższego. Chodziło o budynek, w którym byli właściciele odzyskali 10 lokali, a w którym pozostałe 6 mieszkań zostało wykupionych przez aktualnych lokatorów. 

Spór na tle odzyskania jednej z warszawskich kamienic wymagał uzyskania opinii Sądu Najwyższego. Chodziło o budynek, w którym byli właściciele odzyskali 10 lokali, a w którym pozostałe 6 mieszkań zostało wykupionych przez aktualnych lokatorów. Problem powstał przy próbie odzyskania od miasta przez spadkobierców dekretowca zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez okres 10 lat. Magistrat nie chciał zapłacić oczekiwanej kwoty 600 tys. zł, zatem spór trafił do Sądu Okręgowego w Warszawie. Choć powództwo zostało oddalone, prawomocni właściciele nieruchomości złożyli apelację. Sąd Apelacyjny w Warszawie nabrał wątpliwości, kto powinien być adresatem roszczeń spadkobierców byłych właścicieli. W związku z powyższym zwrócił się do SN z następującym pytaniem: „Czy samoistny posiadacz jest legitymowany biernie w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 i 225 KC) wówczas gdy oddał nieruchomość w posiadanie zależne?”. SN w pełnym składzie orzekł 19.4.2017 r. (III CZP 84/16), że korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 KC). Oznacza to, że w omawianym przypadku od magistratu obecni właściciele mogą domagać się jedynie zwrotu pobieranych przez miasto czynszów, natomiast roszczenia o bezumowne korzystanie z nieruchomości powinny być kierowane bezpośrednio do lokatorów. Orzecznictwo w tym względzie dotychczas było niejednolite, a omawiany wyrok istotnie wpływa na sytuację tak faktycznych mieszkańców niegdyś wywłaszczonych nieruchomości, jak i na spadkobierców dekretowców, czy też handlarzy, którzy wykupili ich roszczenia. Zdaniem ekspertów decyzja SN w konsekwencji spowoduje, że znacznie zmienią się proporcje opłat wnoszonych z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przez miasto i przez najemców. Wyrok może także spowodować wiele komplikacji natury praktycznej, takich jak trudności z wystąpieniem z roszczeniem wobec lokatora, któremu trzeba będzie udowodnić działanie w złej wierze. Specjaliści obawiają się, że nowe orzecznictwo może spowodować falę nacisków na lokatorów, zmierzającą do przymuszenia ich do wyprowadzki z nieruchomości odzyskanych przez spadkobierców byłych właścicieli.