Ważność umowy pośrednictwa w świetle orzecznictwa sądowego

Ważność umowy pośrednictwa w świetle orzecznictwa sądowego

Nieruchomości | 05 [141] maj 2010
Moduł: nieruchomości
Wojciech Karpiński

W aktualnym stanie prawnym umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest odrębnym typem umowy nazwanej, regulowanej przez przepisy art. 179 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU). Stanowi ona podstawowe źródło obowiązków pośrednika, określa bowiem zakres czynności wykonywanych na rzecz zamawiającego usługę oraz ustala zasady zapłaty wynagrodzenia za pośrednictwo. Kwestie związane z jej ważnością pod względem prawnym stały się przedmiotem wielu spraw rozpatrywanych przez sądy różnych instancji. Znajomość treści wydanych w tej materii orzeczeń może ułatwić prawidłowe tworzenie umów w praktyce pośrednictwa.

Forma pisemna umowy pośrednictwa

Zgodnie z przepisem art. 180 pkt 3 Gosp­NierU, umowa pośrednictwa powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Jeśli później nastąpiła zmiana umowy i nie została ona dokonana w formie pisemnej, to znajduje zastosowanie zakaz dowodzenia, o którym mowa w art.247 KPC. Przepis ten stanowi, że dowód ze świadków lub przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony pomiędzy uczestnikami tej czynności tylko w przypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. W sprawie rozpatrywanej przez Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy (wyrok z 8.8.2008 r., II Ca 694/08, niepubl.) została wyjaśniona kwestia wynagrodzenia pośrednika w sytuacji zmiany sposobu jej płatności w drodze ustnych ustaleń. Sąd przyjął, że taka zmiana doprowadziłaby do obejścia przepisu o formie zastrzeżonej dla umowy pośrednictwa pod rygorem nieważności. Obowiązują zatem ustalenia w takim kształcie, jak to uczyniły strony pisemnie. W innym orzeczeniu, Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy (wyrok z 12.12.2008 r., II Ca 1214/08, niepubl.) uznał za niedopuszczalne zawieranie jakichkolwiek porozumień pomiędzy zamawiającym usługę a pośrednikiem bez zachowania owej formy czynności prawnej ad solemnitatem.

Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XVI Grodzki w wyroku z 14.7.2008 r. (XVI upr 312/08, niepubl.) wyraził pogląd, że postanowienia wprawdzie uzgodnione przez strony, lecz nieujęte w formie pisemnej, nie mogą być uznane za wchodzące w skład treści umowy pośrednictwa. Do istotnych jej elementów należy zobowiązanie się pośrednika do dokonania wyszczególnionych czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w treści ust. 1 art. 180 GospNierU. Za umowę pośrednictwa nie może być poczytany dokument będący jedynie pokwitowaniem pobrania przez pośrednika kaucji na poczet transakcji obrotu nieruchomością, w którym nie jest wskazane, że jest ona wynagrodzeniem za pośrednictwo.

Klauzula wyłączności

Jak stwierdził Sąd Rejonowy w Szczecinie, Szczecin – Prawobrzeże i Zachód Wydział I Cywilny (I C 674/09, niepubl.), nie sposób wykluczyć zawarcia przez strony takiego porozumienia, zgodnie z którym właściciel nieruchomości zobowiąże się na pewien czas do niezbywania nieruchomości poza działalnością pośrednika, ten zaś zobowiąże się do określonego zaangażowania w wykonanie umowy, dalej idącego niż w przypadku umowy bez klauzuli wyłączności. Jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w wyroku z 17.1.2008 r. (I ACa 411/07, niepubl.), jeśli zmawiający usługę pośrednictwa nie akceptuje zaproponowanych mu zapisów umowy z klauzulą wyłączności, to ma pełną swobodę w wyborze innego biura obrotu nieruchomościami, a jeśli z tej możliwości nie korzysta – należy przyjąć, iż godzi się z postanowieniami przedmiotowej umowy.

W przypadku zawarcia umowy z klauzulą wyłączności większego zaangażowania wymagają od pośrednika standardy zawodowe1, a w szczególności § 29, zgodnie z którym pośrednik wykonujący czynności pośrednictwa wynikające z takiego rodzaju umowy, dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie może utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa. Zamawiający i pośrednik indywidualnie uzgadniają okres obowiązywania wyłączności. W przypadku znalezienia innego kontrahenta spoza oferty pośrednika, zamawiający może powstrzymać się od transakcji do czasu zakończenia obowiązywania klauzuli wyłączności. Istnieje także możliwość wypowiedzenia umowy, jeśli pośrednik zaniechałby realizowania swoich obowiązków.

Do istoty umowy pośrednictwa przynależy wykonywanie określonych czynności na rzecz zamawiającego, zmierzających dopiero do określonego skutku prawnego w postaci zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości. Ustawa nie uzależnia zatem możliwości dochodzenia przez pośrednika wynagrodzenia od zapewnienia skutecznej transakcji.

W orzeczeniach sądowych nie występują zakazy obciążania zamawiającego obowiązkiem uiszczenia wynagrodzenia w sytuacji, gdy zbył nieruchomość objętą umową pośrednictwa z klauzulą wyłączności, w trakcie trwania umowy. Niedozwolone jest natomiast postanowienie umowne, co podkreślił Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w wyroku z 6.11.2008 r. (VI ACa 993/08, niepubl.), które wypełnia treść klauzuli abuzywnej zawartej w art. 3853 KC, ustanawiającej zasadę, iż niedozwolonym postanowieniem jest takie, które przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta, mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Zachodzi tutaj sprzeczność z naturą umów wzajemnych (art. 487 § 2 i art. 488 KC), ponieważ zostaje przyznana korzyść w postaci pełnego wynagrodzenia dla pośrednika także w przypadku niewykonania przez niego umowy, naruszając tym samym interes słabszej strony umowy, czyli konsumenta, który nie otrzymuje żadnej korzyści wobec niewykonania obowiązków przez pośrednika, będąc jednocześnie zobowiązanym do powstrzymania się od poszukiwania kontrahenta na własną rękę.. Konsument nie powinien być zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami w sytuacji, gdyby ten pozostawał bezczynny i nie podejmował żadnych przyrzeczonych czynności. Podjęcie natomiast czynności pośrednictwa w sposób i terminie zgodnym z treścią umowy pośrednictwa powinno stwarzać pośrednikowi prawo do żądania zapłaty przynajmniej częściowego wynagrodzenia lub spełnienia przez drugą stronę określonych świadczeń pieniężnych (kara umowna, zwrot kosztów usługi), bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron.

Nieprecyzyjne określenie nieruchomości w umowie pośrednictwa

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jako profesjonalista powinien precyzyjnie, szczegółowo i jednoznacznie uzgodnić treść umowy łączącej go z zamawiającym usługę w taki sposób, aby nie było wątpliwości, która nieruchomość jest objęta umową pośrednictwa. Sąd Okręgowy [...]