Wady procesów odszkodowawczych – czyli jednoczy nas miłość ojczyzny

Wady procesów odszkodowawczych – czyli jednoczy nas miłość ojczyzny

Nieruchomości | 05 [117] maj 2008
Moduł: nieruchomości
Wojciech Nurek

Drogowa Trasa Średnicowa (DTŚ) to drogowy bypass aglomeracji górnośląskiej łączący Katowice z Gliwicami. Zakończenie realizacji DTŚ-ki usprawni znacząco tempo przemieszczania się między miastami konurbacji śląskiej. Droga funkcjonuje już na odcinku od Katowic do Rudy Śląskiej. Budowa drogi sukcesywnie przesuwa się już w Zabrzu. W Gliwicach trwa wykup nieruchomości pod budowę drogi. Tu ma zakończyć się DTŚ-ka i tu zaczyna się problem.

Bezmyślna sprzedaż mieszkań i nietrafione oferty ich nabycia

Na trasie realizowanej drogi stoi kamienica, w której kilka lat temu sprzedano kilkanaście mieszkań. Był to najprawdopodobniej wypadek przy pracy stosownych służb miejskich z prezydentami miasta na czele. Choć przebieg drogi znany był od wielu lat to z niewiadomych powodów mieszkania zostały sprzedane ich najemcom. Po nabyciu swoich mieszkań ich właściciele ochoczo i w dobrej wierze przystąpili do remontów. Ku ich zdziwieniu po upływie kilku zaledwie lat, pod koniec 2006 r. i na początku 2007 r., spółka powołana do budowy drogi wystąpiła do nich z ofertami nabycia przez Miasto Gliwice uprzednio sprzedanych mieszkań za cenę „odpowiadającą ich wartości rynkowej określonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego”. Ofertę sporządzono na motywach art. 114 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. dalej. GospNierU), który zobowiązuje do przeprowadzenia rokowań z właścicielami. Właściciele lokali mieszkalnych wzięli pod pachę przedłożone im oferty nabycia mieszkań i ruszyli na lokalny rynek nieruchomości, do lokalnych biur pośrednictwa. Czasu na namysł mieli niewiele, ponieważ dano im go jedynie 14 dni. W niezwykle prosty i oczywisty sposób przekonali się, że przedstawione im ceny są znacznie niższe od cen ofertowych, z którymi spotkali się w biurach pośrednictwa. Gremialnie odpowiedzieli odmownie na złożone im, wadliwe oferty nienawiązujące do stanu rynku nieruchomości. Odpowiedź z urzędu nadeszła pod koniec lutego. Bez zbytnich ceregieli wyjaśniono w niej, że „w związku z zarzutami o nieaktualność wyceny zwrócono się do rzeczoznawcy majątkowego o dokonanie powtórnej analizy rynku”, a dodatkowo, że „obecnie przygotowywane są przez rzeczoznawcę majątkowego aktualizacje wartości mieszkań...”. Innymi słowy potwierdzono urzędowym pismem, że oferta złożona właścicielom mieszkań była chybiona. Wywołane zamieszanie, edycja urzędowych pism, czynności rzeczoznawcze okazały się niewiele warte. Udało się natomiast wprowadzić nerwowość i stan napięcia do życia kilkunastu rodzin właścicieli mieszkań.

Skutki niestarannego przygotowywania ofert

Cóż wynika z tego lekkiego podejścia do ustawowych pomysłów na przedkładanie ofert? Wynika to, że jakość realizowanych wycen nie była kontrolowana. Wynika także to, że nad podawanymi w ofercie kwotami oferent się nie zastanawiał. W opisywanej sytuacji kontroli jakości dokonali dopiero sami właściciele nieruchomości. Im powierzono obowiązek weryfikacji przedkładanych ofert cenowych z informacjami rynkowymi.

Po dwóch miesiącach inwestor publiczny przedłożył właścicielom mieszkań aneksy do ofert. Z aneksów wynika wyraźnie, że rzeczoznawca rzeczywiście dokonał „aktualizacji”. Polegała ona na tym, że wartości mieszkań z pierwszej oferty podciągnięto przeciętnie o 48% w górę. Nie trzeba być ekspertem, by stwierdzić, że hojne podciągnięcie wartości miało niewiele wspólnego ze zmianami na rynku mieszkań. Była to w istocie korekta uprzednio popełnionego błędu. Błędu wielokrotnego oraz dosyć grubego. Swobodne podejście do swoich obowiązków grupy osób wynagradzanych za publiczne pieniądze spowodowało, że kilkanaście rodzin wpadło w zrozumiałą panikę. Na całe szczęście żadne wiążące decyzje nie zapadły. Tok sprawy mógł toczyć się dalej.

Po „tuningu” wartości dokonanym przez rzeczoznawcę właściciele nieruchomości lokalowych otrzymali następne oferty. Z treści ofert wynika, że proponowana w nich cena odpowiada „wartości rynkowej określonej przez uprawnionego rzeczoznawcę”. Ponieważ każdy z nas może znaleźć się w podobnej sytuacji, warto się zastanowić, czy cena proponowana w rokowaniach powinna odpowiadać wartościom rynkowym nieruchomości.

Wartość rynkowa nieruchomości a wysokość odszkodowania

Cena umowna odszkodowania winna być określona w takiej wysokości, by właściciele poszczególnych nieruchomości byli w stanie odtworzyć posiadane prawa. Zasadę tę wskazuje [...]