Urządzenia infrastruktury technicznej jako wyjątki od zasady superficies solo cedit – zagadnienia problemowe

Urządzenia infrastruktury technicznej jako wyjątki od zasady superficies solo cedit – zagadnienia problemowe

Nieruchomości | Grudzień 2011
Moduł: nieruchomości
Krzysztof Gabrel

Przebieg podziemnych elementów infrastruktury technicznej powoduje różnego rodzaju komplikacje fatyczne, w tym ograniczenia w możliwościach zagospodarowania nieruchomości objętych ich oddziaływaniem, koniecznością czasowego udostępniania nieruchomości właściwym gestorom tych urządzeń, czy też utrudnieniami w możliwościach zmiany sposobu użytkowania takich nieruchomości. Jednak fizyczny aspekt występowania podziemnej infrastruktury technicznej i jej bezpośredni wpływ na nieruchomości nie jest jedynym zauważalnym problemem. W niniejszym artykule chciałbym poruszyć temat prawnego statusu tych urządzeń (na przykładzie sieci wodno-kanalizacyjnych), jako wyjątków od zasady superficies solo cedit (zasada ta oznacza, że wszystko co zostało wzniesione lub zasadzone na gruncie, dziali prawny los tego gruntu). Obowiązujące w tym zakresie regulacje prawne skutkują całym szeregiem wątpliwości w ich praktycznym stosowaniu zarówno przez właścicieli nieruchomości, przedsiębiorstwa przesyłowe, rzeczoznawców majątkowych, jak i organy administracji publicznej.

Regulacje prawne

W polskim prawie cywilnym obowiązuje generalna zasada wyrażona w art. 48 ustawy z 23.4.1964r. – kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej KC), zgodnie z którą do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Należy jednak zauważyć, że ustawodawca przewidział wyjątki od tej zasady, i tak z art. 49 § 1 KC wynika, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Z kolei w art. 49 § 2 stwierdzono, że osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1 i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca. Należy również podkreślić, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową, co wynika z kolei z art. 191 KC.

Ustawa z 7.6.2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.; dalej WodaZaoptU) definiuje kilka podstawowych pojęć istotnych z punktu widzenia tematu niniejszego artykułu, do których należy zaliczyć:

– przyłącze kanalizacyjne – jako odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej (art. 2 pkt 5 WodaZaoptU),

– przyłącze wodociągowe – jest to z kolei odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym (art. 2 pkt 6 WodaZaoptU),

– sieć – są to przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego (art. 2 pkt 7 WodaZaoptU),

– urządzenia kanalizacyjne – sieci kanalizacyjne, wyloty urządzeń kanalizacyjnych służących do wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi oraz urządzenia podczyszczające i oczyszczające ścieki oraz przepompownie ścieków (art. 2 pkt 14 WodaZaoptU),

– urządzenia wodociągowe – ujęcia wód powierzchniowych i podziemnych, studnie publiczne, urządzenia służące do magazynowania i uzdatniania wód, sieci wodociągowe, urządzenia regulujące ciśnienie wody (art. 2 pkt 16 WodaZaoptU).

Obszary problemowe

Zagadnieniem, nad którym chciałbym się tutaj pochylić, jest status prawno-rzeczowy urządzeń przesyłowych, a właściwie zamierzam odnieść się do pojawiających się wątpliwości co do wypełnienia przesłanek umożliwiających zaliczenie danego fragmentu przewodów wodociągowych lub kanalizacyjnych do urządzeń wchodzących w skład przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych, co z kolei skutkuje wyłączeniem obowiązywania ogólnej zasady superficies solo cedit.

Należy w tym miejscu stwierdzić, że w większości przypadków takie zaliczenie poszczególnych odcinków sieci do urządzeń wchodzących w skład przedsiębiorstwa nie nastręcza kłopotów. Wątpliwości pojawiają się, gdy to właściciel nieruchomości poniósł koszt budowy fragmentów takich sieci (przewodów), a przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne pomimo faktycznego użytkowania nie tylko nie nabyło ich własności za odpowiednim wynagrodzeniem, ale również brak jest dokumentów świadczących o tym, że nastąpiło jakiekolwiek sformalizowane ich przekazanie na rzecz tego przedsiębiorstwa. Czy wówczas odcinki tych sieci (wodociągowych lub kanalizacyjnych) stanowią części składowe gruntu, czy też w myśl art. 49 § 1 KC wchodzą w skład przedsiębiorstwa, a tym samym nie stanowią części składowych gruntu? Pytanie to nie jest czysto teoretyczne. W mojej praktyce spotkałem się z co najmniej dwoma rodzajami procedur – zarówno administracyjnych, jak i cywilnych, w których pojawił się spór interpretacyjny w tym zakresie. Dotyczyło to postępowań z zakresu [...]