Umowa przedwstępna o przeniesienie własności nieruchomości

Umowa przedwstępna o przeniesienie własności nieruchomości

Nieruchomości | 6 [46] czerwiec 02
Moduł: nieruchomości
Leszek Guzek

Dokonując sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli należy pamiętać, że z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość gruntu (art. 15 ust. 2a ustawy VAT). Oznacza to, że sprzedawca musi podzielić wartość sprzedawanej nieruchomości w taki sposób, aby z ceny wyłączyć wartość gruntu, gdyż grunt nie jest towarem w rozumieniu ustawy VAT i w związku z tym nie podlega opodatkowaniu.

Treścią umowy przedwstępnej (pactum de contrahendo) o przeniesienie własności nieruchomości (użytkowania wieczystego) jest zobowiązanie się stron do zawarcia przyrzeczonej umowy w określonym terminie. Przepisy dotyczące umowy przedwstępnej (art. 389-390 KC) zamieszczone zostały w księdze III KC “Zobowiązania” pod tytułem trzecim “Ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych”. Zgodnie z art. 389 KC, umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta.

Przesłanki ważności umowy

Treść komentowanego przepisu wskazuje, że ważność każdej umowy przedwstępnej zależy od spełnienia łącznie dwóch przesłanek:

  1. od określenia w jej treści istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (essentialia negotii);
  2. ustalenia terminu, w ciągu którego umowa ta ma zostać zawarta.

Określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej umożliwia oznaczenie świadczenia stanowiącego przedmiot zobowiązania (lub zobowiązań) wynikającego z umowy przedwstępnej. Bez tego określenia nie można byłoby bowiem ustalić treści umowy, której zawarcia mają prawo domagać się strony albo jedna z nich.