Ulga meldunkowa

Ulga meldunkowa

Nieruchomości | Październik 2011
Moduł: nieruchomości
Stella Brzeszczyńska

W roku 2007 zmieniły się całkowicie zasady opodatkowania prywatnych transakcji na rynku nieruchomości. Podstawą opodatkowania stał się dochód, zlikwidowano większość ulg, wprowadzając na ich miejsce tzw. ulgę meldunkową.

Konsekwencje zmiany przepisów

Opodatkowanie prywatnych transakcji od lat opiera się na tej samej zasadzie – stosujemy te przepisy, które obowiązywały w dacie nabycia nieruchomości. Dotyczy to także nabycia udziałów w nieruchomości. W efekcie bardzo trudno jest obliczyć podatek, jeśli nieruchomość była nabywana udziałami w poszczególnych latach. Jej sprzedaż podlega bowiem różnym zasadom. W skrajnych wypadkach, do których dochodzi na ogół w przypadku dziedziczenia po rodzicach lub dziadkach – część przychodu nie będzie opodatkowana (minęło 5 lat), część – podlega zasadom obowiązującym do końca 2006 r., część – korzysta z ulgi meldunkowej, a część – z nowych przepisów. Sprawę komplikuje dodatkowo fakt, że od 2007 r. obliczamy koszty podatkowe. Podobnie jest w przypadku sprzedaży budynku wybudowanego w roku np. 2007 na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste w roku np. 2006. Praktyka przynosi wiele skomplikowanych sytuacji, do których bardzo trudno stosować przepisy podatkowe.

Koszty uzyskania przychodów

Od 2007 r. podatkowi podlega dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, co oznacza, że od przychodu uzyskanego ze sprzedaży można odjąć niektóre wydatki. Są to udokumentowane koszty nabycia, koszty wytworzenia, poniesione nakłady oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn przypadającego od sprzedawanej nieruchomości1. Ustawodawca wprowadzając zmiany w 2007 r., był niekonsekwentny – podstawą opodatkowania stał się dochód, ale ulga meldunkowa obejmuje przychody.

Ulga meldunkowa

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 PDOFizU2, zwalnia się przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

d) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

– jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)–d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Przepis art. 21 ust. 21 PDOFizU określał dodatkowo, że zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Dla skorzystania ze zwolnienia niezbędne jest spełnienie łącznie dwóch warunków:

1) faktyczne zameldowanie,

2) złożenie w odpowiednim terminie oświadczenia o zameldowaniu.

Okres zameldowania

Dla skorzystania ze zwolnienia data zameldowania nie ma żadnego znaczenia. Istotne jest jedynie, żeby okres zameldowania trwał łącznie 12 miesięcy przed sprzedażą. Musi to być meldunek na pobyt stały. Nie wystarczy wykazanie, że podatnik przez taki okres faktycznie zamieszkiwał pod wskazanym adresem (zob. wyrok WSA w Warszawie z 23.8.2010 r., III SA/Wa 646/10). Minister Finansów przyznał w interpretacji ogólnej z 19.2.2008 r. (Nr DD2/033/0557/SKT/07/1682), że przepis nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania (może to być zameldowanie sprzed wielu lat, także przypadające na lata przed nabyciem nieruchomości). „Warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, jest zameldowanie podatnika w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis ten nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez wyżej wskazany okres. (…) Przyjąć należy, że okres zameldowania obejmuje (co najmniej) 12 miesięcy wstecz od daty ich zbycia. W tej sytuacji zasadne jest, iż do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1.1.2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości lub prawa. Słuszność takiego stanowiska potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych (np. I SA/Sz 330/07 i III SA/Wa 1387/07)”.

Organy podatkowe obecnie nie [...]