Tendencje zmian cen i czynszu dzierżawnego ziemi rolniczej w Polsce w latach 2000–2007

Tendencje zmian cen i czynszu dzierżawnego ziemi rolniczej w Polsce w latach 2000–2007

Nieruchomości | 10 [122] październik 2008
Moduł: nieruchomości
Tomasz Zagórski, Michał Siewierski

Rynek obrotu ziemią w Polsce nie jest doskonały i można uznać, iż jest ciągle w stadium rozwoju. Nie prowadzi się np. zbiorczej ewidencji powierzchniowej transakcji przeniesienia własności nieruchomości, w tym rolnych, zbiorczych baz danych o cenach transakcyjnych (choć takie systemy są budowane np. przez banki). Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego i Agencji Nieruchomości Rolnych, w 2007 r. odnotowano rekordowy wzrost cen nieruchomości rolnych, wzrost ten dotyczył również opłat z tytułu dzierżawy ziemi. Jest więc to kolejny rok wzrostu obu tych wskaźników.

Wolumen obrotu ziemią rolniczą w Polsce

Nabywcami nieruchomości rolnych na państwowym rynku ziemi (na którym główną rolę odgrywa ANR) są przede wszystkim osoby fizyczne – rolnicy powiększający gospodarstwa rolne. Podmioty prawne – spółki zajmujące się produkcją rolną, nie zawarły dużo umów nabycia (2,5 %, ponad 3 tys. umów), ale w wolumenie sprzedaży gruntów przez ANR1w ujęciu powierzchniowym sprzedała do 31.12.2007 r. 1,8 mln ha. Część transakcji na obu rynkach realizują także inwestorzy liczący na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego w przyszłości na cele inwestycyjne (budowlane lub rekreacyjne), ewentualnie na wzrost cen gruntów rolnych lub uzyskanie dopłat bezpośrednich do gruntów rolnych. Na rynku prywatnym dominują transakcje przeniesienia własności małoobszarowych nieruchomości rolnych w proporcji sprzedaż 58%, darowizny 42%, zawierane głównie w obrębie osób bliskich (bliższej lub dalszej rodziny).

Skalę obrotu ziemią rolniczą w Polsce można oszacować na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości (MS), które analizuje informacje przekazywane przez notariuszy, dotyczące liczby zawieranych rocznie aktów notarialnych przeniesienia własności, w tym dotyczących nieruchomości rolnych. Ogólny obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce stanowi sumę liczby aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości rolnych oraz liczbę aktów notarialnych darowizn takich nieruchomości lub innych sposobów przeniesienia własności. Dodatkowo ANR od ponad 15 lat zbiera dane o liczbie transakcji sprzedaży typowych nieruchomości rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, powierzchni tych transakcji, średnich cenach, jak też począwszy od 2003 r. monitoruje znaczącą część rynku prywatnego, w oparciu o ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR).

Z analizy danych MS wynika, iż w ostatnich latach 2000–2007 liczba zawieranych umów sprzedaży i darowizn nieruchomości rolnych, po wzroście w roku wstąpienia Polski do UE (w 2004 r., w którym zawarto 140 tys. transakcji) spadła do ok. 134,5 tys. transakcji. W 2006 r. zawarto ok. 136 tys. transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych z tego ok. 52 tys. darowizn nieruchomości rolnych. Natomiast w 2007 r. odnotowano znaczny wzrost (o 10%) transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych (150,5 tys.).

Pod względem liczby zawieranych transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych w Polsce dominuje rynek prywatny (ok. 80 tys. transakcji sprzedaży i 55 tys. darowizn), na którym zawiera się 8 razy więcej transakcji niż na rynku państwowym (udział rynku prywatnego wynosi 89%). Rynek państwowy w ujęciu ilościowym stanowi 11%, w tym najwięcej transakcji sprzedaży zawiera ANR (w 2007 r. zawarła ona ponad 12 tys. transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości rolnych). Udział ANR w obrocie państwowym w roku 2007 szacować można na poziomie ok. 78%.

Określenie wolumenu powierzchni obrotu nieruchomościami w naszym kraju jest dość trudne i może opierać się jedynie na szacunkach. Od lipca 2003 r. ANR, wykonując przepisy ustawy z dnia 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, monitoruje znaczną część rynku prywatnego, ewidencjonując m.in. powierzchnię nieruchomości, których przeniesienie własności obciążone jest pierwokupem (wykupem) państwowym. Do 31.12.2007 r. wpłynęło do ANR ponad 408 tys. transakcji przeniesienia własności nieruchomości (średnio rocznie 116 tys. transakcji), które dotyczyły ok. 667 tys. ha.

W 2007 r. do ANR wpłynęło ponad 118 tys. umów o pow. ok. 219 tys. ha. Jednak tego obrotu powierzchniowego (część rynku prywatnego) nie można szacować w prostej proporcji, aby wyliczyć szacunkowy wolumen obrotu gruntami rolnymi w Polsce. Z danych zbieranych przez [...]