Tendencje zmian cen i czynszu dzierżawnego ziemi rolniczej w Polsce i Unii Europejskiej w latach 2000–2006

Tendencje zmian cen i czynszu dzierżawnego ziemi rolniczej w Polsce i Unii Europejskiej w latach 2000–2006

Nieruchomości | 7 [107] lipiec 2007
Moduł: nieruchomości
Tomasz Zagórski, Tomasz Ciodyk

Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, użytki rolne w 2005 r. stanowiły ok. 16 mln ha, tj. ok. 51% ogólnej powierzchni kraju. W latach 1990–2005 ich powierzchnia systematycznie spadała, głównie z uwagi na przeznaczanie ziemi pod inwestycje lub wyłącznie ich z typowej produkcji rolnej. Obecnie prawie 95% gruntów rolnych w Polsce użytkowanych jest przez sektor prywatny, w tym 87% przez indywidualne gospodarstwa rolne. Sektor publiczny użytkuje 5% gruntów rolniczych. Po transformacji ustrojowej w Polsce nastąpił znaczący transfer gruntów rolnych pomiędzy sektorem publicznym a prywatnym, skutkujący rozwojem rynku ziemi w Polsce. Rynek ten można podzielić na rynek państwowy (sprzedaż przez jednostki władające nieruchomościami Skarbu Państwa – głównie Agencję Nieruchomości Rolnych (ANR) prawie 85% udziału w tym segmencie rynku) i rynek prywatny.

Wolumen obrotu ziemią rolniczą w Polsce

Nabywcami nieruchomości rolnych na państwowym rynku są głównie osoby fizyczne, rolnicy powiększający gospodarstwa rolne. Podmioty prawne – spółki zajmujące się produkcją rolną, nie zawarły dużo umów nabycia (2,5%, ponad 3 tys. umów), ale w wolumenie sprzedaży gruntów przez ANR1 w ujęciu powierzchniowym (sprzedała do 31.12.2006 r. 1,7 mln ha gruntów sektora państwowego) mają udział wynoszący blisko 20%. Część transakcji na obu rynkach realizują także inwestorzy liczący na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego w przyszłości na cele inwestycyjne (budowlane lub rekreacyjne), ewentualnie na wzrost cen gruntów rolnych lub uzyskanie dopłat bezpośrednich do gruntów rolnych. Na rynku prywatnym dominują transakcje przenie­sienia własności małoobszarowych nieruchomości rolnych w proporcji – sprzedaż 58%, darowizny 42%, zawierane głównie w obrębie osób bliskich (bliższej lub dalszej rodziny).

Skalę obrotu ziemią rolniczą w Polsce można określić na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości (MS), które analizuje informacje przekazywane przez notariuszy dotyczące liczby zawieranych rocznie aktów notarialnych przeniesienia własności, w tym dotyczących nieruchomości rolnych. Ogólny obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce stanowi sumę liczby aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości rolnych oraz liczbę aktów notarialnych darowizn takich nieruchomości lub innych sposobów przeniesienia własności. Dodatkowo Agencja Nieruchomości Rolnych od ponad 15 lata zbiera dane o liczbie transakcji sprzedaży typowych nieruchomości rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, powierzchni tych transakcji, średnich cenach, jak też począwszy od 2003 r. monitoruje znaczącą część rynku prywatnego, na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR); zob. rys. 1.

Z analizy danych MS wynika, iż w ostatnich latach 2000–2006 liczba zawieranych umów sprzedaży i darowizn nieruchomości rolnych, po wzroście w ­roku wstąpienia Polski do UE (w 2004 r. w którym zawarto 140 tys. transakcji) spadła do ok. 135 tys. transakcji. W 2006 r. zawarto ok. 136 tys. transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych, z tego ok. 52 tys. darowizn nieruchomości rolnych (zob. rys. 2).%fot2%

Pod względem liczby zawieranych transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych w Polsce dominuje rynek prywatny (ok. 70 tys. transakcji sprzedaży i 50 tys. darowizn), na którym zawiera się 5 razy więcej transakcji niż na rynku państwowym (udział rynku prywatnego wynosi 89%). Rynek państwowy w ujęciu ilościowym stanowi 11%, w tym najwięcej transakcji sprzedaży zawiera ANR (w 2006 r. zawarła ona ponad 12 tys. transakcji sprzedaży nieruchomości). Udział ANR w obrocie państwowym w latach 1992–2006 szacować można na poziomie średnio 82%.

Rynek obrotu ziemią w Polsce nie jest doskonały i można uznać, iż jest ciągle w stadium rozwoju. Nie prowadzi się np. zbiorczej ewidencji powierzchniowej transakcji przeniesienia własności nieruchomości, w tym rolnych, zbiorczych baz danych o cenach transakcyjnych (choć takie systemy są budowane np. przez banki). Stąd też określenie wolumenu powierzchni obrotu nieruchomościami w naszym kraju jest dość trudne i może opierać się jedynie na szacunkach. Od lipca 2003 r. ANR, wykonując przepisy ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, monitoruje znaczną część rynku prywatnego, ewidencjonując m.in. powierzchnię nieruchomości, których przeniesienie własności obciążone jest pierwokupem (wykupem) państwowym. Do 31.12.2006 r. wpłynęło do ANR ponad 290 tys. transakcji przeniesienia własności nieruchomości (średnio rocznie 84 tys. transakcji), które dotyczyły ok. 448 tys. ha.

W 2006 r. do ANR wpłynęło 97 tys. umów o pow. ok. 168 tys. ha. Jednak tego obrotu powierzchniowego (część rynku prywatnego) nie można szacować w prostej proporcji, aby wyliczyć szacunkowy wolumen obrotu gruntami rolnymi w Polsce. Z danych zbieranych przez ANR przez ponad 3,5 r. wynika, że w 78% transakcji dotyczyło nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Dużych nieruchomości o powierzchni powyżej 100 ha nie było dużo (ponad 300). Małe nieruchomości przekazywane do ANR często nie mają charakteru typowo rolnego – wygaśnięcie lub brak planów zagospodarowania przestrzennego w Polsce – powoduje traktowanie ich przez notariuszy według swej „pierwotnej” funkcji rolnej, zgodnie z zapisami zawartymi w ewidencji gruntów i budynków. Średnia powierzchnia na 1 umowę przeniesienia własności nieruchomości przekazanych do ANR w trzech ostatnich latach wyniosła ok. 1,5 ha.

%fot3%Dane dotyczące wolumenu obrotu szacowane były [...]