Struktury inwestowania w nieruchomości komercyjne na polskim rynku nieruchomości

Struktury inwestowania w nieruchomości komercyjne na polskim rynku nieruchomości

Nieruchomości | 11 [123] listopad 2008
Moduł: nieruchomości
Michał Thedy, Tomasz Krasowski

Wybór formy organizacyjno-prawnej prowadzenia działalności oraz struktury inwestycji ma wpływ nie tylko na kwestie biznesowe prawne (np. ograniczenie odpowiedzialności), ale również na obciążenia podatkowe. Planując podjęcie działalności na rynku nieruchomości, inwestor powinien o tym pamiętać, gdyż odpowiednia forma oraz struktura działalności może pozwolić na duże „oszczędności” podatkowe.

Inwestowanie poprzez spółkę kapitałową

Tradycyjnie najpopularniejszą formą jest spółka kapitałowa z ograniczoną odpowiedzialnością. Forma ta zapewnia prawne ograniczenie odpowiedzialności udziałowców do wysokości majątku spółki oraz jest dużo prostsza i tańsza w założeniu oraz funkcjonowaniu od spółki akcyjnej. Inwestor może sam założyć nową spółkę albo kupić gotową już spółkę na rynku od firm, które specjalizują się w takiej działalności. Kupno takiej spółki jest korzystnym rozwiązaniem, w sytuacji gdy ze względu na wymogi czasowe transakcji brakuje czasu na rejestrowanie nowej spółki. Oczywiście przed zakupem takiej spółki warto dokonać przeglądu jej prawnego statusu i sprawdzić, czy nie przeprowadzała ona jednak jakichkolwiek operacji mogących skutkować potencjalnym ryzykiem w przyszłości. W przypadku wyboru spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jako formy prowadzenia inwestycji zyski wygenerowane przez tę spółkę podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w wysokości 19% na poziomie spółki. Spółka będzie też podatnikiem w zakresie podatku VAT oraz podatku od nieruchomości. Zyski po opodatkowaniu, jeśli nie są ­reinwestowane przez spółkę, mogą być dystrybuowane do udziałowców poprzez dy­widendy. Wypłata dywidendy nie jest opodatkowana w Polsce, jeżeli dywidenda jest wypłacana do spółki z siedzibą w UE, EOG albo Szwajcarii po spełnieniu warunku odpowiedniego okresu posiadania oraz ilości posiadanych udziałów.

W przypadku niespełnienia tych wymogów lub w przypadku udziałowców z innych krajów dywidenda będzie opodatkowana podatkiem u źródła w wysokości 19%, chyba że pomiędzy krajem siedziby udziałowca a Polską jest podpisana umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania ­obniżająca tę stawkę lub wprowadzająca zwolnienie od podatku w Polsce.

Wypłata dywidend osobom fizycznym będącym polskimi rezydentami podatkowymi podlega opodatkowaniu podatkiem u źródła w wysokości 19%. Oznacza to, iż w przypadku inwestycji osoby fizycznej w nieruchomości za pośrednictwem spółki kapitałowej dochodzi do podwójnego opodatkowania dochodu, raz na poziomie spółki kapitałowej oraz ponownie przy wypłacie dywidendy. Ze względu na powyższe, inwestycje za pośrednictwem polskiej spółki kapitałowej są nieopłacalne z podatkowej perspektywy dla osób fizycznych będących polskimi rezydentami podatkowymi.

Sprzedaż udziałów w spółce dla polskich udziałowców będzie opodatkowana podatkiem [...]