Stosowanie przepisów o rękojmi za wady do świadectw charakterystyki energetycznej nieruchomości

Stosowanie przepisów o rękojmi za wady do świadectw charakterystyki energetycznej nieruchomości

Nieruchomości | 07 [131] lipiec 2009
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości
Michał Koralewski, Michał Szymanek

Z dniem 1.1.2009 r. zakończony został proces transpozycji do prawa polskiego Dyrektywy nr 2002/91/WE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków1. Zarówno forma, jak i sposób transpozycji ulegał licznym modyfikacjom w trakcie prac sejmowych. Począwszy od projektu odrębnej ustawy, poprzez propozycje wprowadzenia dodatkowych obostrzeń w Kodeksie cywilnym (KC), a na nowelizacji ustawy Prawo budowlane (PrBudU) skończywszy2. Pozostawiając szczegółowe omówienie świadectw charakterystyki energetycznej oraz procesu badania i certyfikacji efektywności energetycznej budynków, w niniejszym artykule skupimy się na zagadnieniach niemniej istotnych, chociaż dotychczas pomijanych. Poruszymy bowiem kwestię dodanej dopiero w trakcie prac w komisjach sejmowych normy zrównującej świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje z wadą fizyczną rzeczy, a także kwestię odpowiedzialności z tytułu rękojmi certyfikatora energetycznego budynku (lokalu mieszkalnego).

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Tytułem wstępu należy wskazać, iż omawiane świadectwo stanowi charakterystykę energetyczną, określającą wielkość energii wyrażoną w kWh/m2/rok, która niezbędna jest do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku. Świadectwo ważne jest przez okres 10 lat od jego wydania, a ze względu na fakt, iż jest opracowaniem sporządzonym w przepisanej ustawowo formie, sporządzonym przez uprawniony do tego podmiot, uznać je należy również za dokument urzędowy w rozumieniu art. 244 KPC.

Ważkość oceny efektywności energetycznej podkreśla fakt, iż co do zasady powinna zostać ona sporządzona, w formie świadectwa, dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającego zbyciu lub wynajmowi, a w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiącymi samodzielną całość techniczno-użytkową, świadectwo winno być sporządzone również dla lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku przed jego wydaniem osobie trzeciej. Wyjątki od tej zasady przewidziano w przepisach art. 5 ust. 5 i 7 PrBudU.

Ze względu na brak przepisów przejściowych w ustawie nowelizacyjnej3, przyjąć należy, iż określenie charakterystyki energetycznej niezbędne jest dla:

− budynków oddawanych do użytkowania po dniu wejścia w życie odnośnych przepisów, tj. 1.1.2009 r.,

− budynków sprzedawanych bądź wynajmowanych, a także lokali mieszkalnych i części budynków stanowiących samodzielną całość techniczno-użytkową, wydawanych osobom trzecim po wyżej wymienionym dniu, nawet jeśli budynek oddano do użytkowania przed dniem wejścia w życie omawianej nowelizacji.

Reżim odpowiedzialności

Odpowiedzialność z tytułu wad fizycznych na gruncie omawianej regulacji może przybrać jedną z dwóch postaci występujących na różnych etapach obrotu świadectwem charakterystyki energetycznej: [...]