Stopy zwrotu – pole minowe polskiego rynku nieruchomości, cz. I

Nieruchomości | 10/2015
Moduł: nieruchomości
Marcin Malmon

Polski rynek nieruchomości jest już zaliczany do grupy rynków transparentnych, co oznacza m.in., że jest to rynek zapewniający dobry dostęp do informacji, umożliwiający uczestnikom rynku wykorzystanie tych informacji w swoich decyzjach i działaniach. W najnowszym wydaniu raportu o transparentności rynków nieruchomości1 Polska została sklasyfikowana na 17. pozycji na 102 badane kraje. Cieszyć może fakt, że polski rynek nieruchomości uzyskał wyższa pozycję jak np. rynek hiszpański, włoski, norweski czy japoński, ciągle jednak daleko nam do grupy rynków wysoko transparentnych, gdzie czołowe lokaty zajmuje USA, Wielka Brytania i Australia. Polepszanie dostępu do informacji publicznych dotyczących nieruchomości, jak dostęp online do ksiąg wieczystych oraz coraz większych zasobów katastru nieruchomości z pewnością wyznacza prawidłowy kierunek rozwoju. Paradoksalnie jednak jedną z większych przeszkód w zrobieniu kolejnego kroku w tym rozwoju może się okazać brak porozumienia pomiędzy profesjonalistami rynku nieruchomości działającymi w Polsce. Sytuację utrudnia fakt, że polski rynek nieruchomości jest na tyle atrakcyjny dla inwestorów zagranicznych, że stykają się tu różne szkoły zarówno wykonywania analiz inwestorskich, jak i szacowania wartości rynkowej nieruchomości. Polscy profesjonaliści w tych dziedzinach także nie wypracowali jeszcze najwyraźniej jednolitego języka i trudno oprzeć się wrażeniu, że wielokrotnie próbują się porozumiewać się bez zrozumienia. Jednym z kluczowych pytań, jakie w swojej działalności stawiają sobie inwestorzy na rynku nieruchomości jest wartość rynkowa, częstokroć wykorzystywana jako podstawowy wyznacznik ceny transakcyjnej przy zakupie nieruchomości. Oszacowanie wartości rynkowej, w przypadku nieruchomości komercyjnych, w większości przypadków jest wypadkową dwóch głównych elementów. Pierwszym z nich jest dochód z nieruchomości (np. z czynszów) oraz przyjęta stopa lub stopy procentowe. O ile kwestia czynszu jest stosunkowo prosta, to kwestia stóp procentowych jest już niezwykle problematyczna, nie tylko ze względu na brak na rynku rzetelnej informacji o stopach zwrotu w dokonywanych transakcjach inwestycyjnych, ale też z powodu częstego mylenia pojęć, a w efekcie porozumiewania się przez uczestników rynku różnymi językami, co gorsza w przeświadczeniu, że rozumieją się całkiem dobrze. W związku z powyższym celem tego artykułu jest wskazanie poważnego problemu i usystematyzowanie podstawowych pojęć, których zrozumienie może ustrzec inwestorów oraz doradzających im rzeczoznawców przed stąpaniem po istnym polu minowym polskiego rynku nieruchomości. Zacznijmy jednak od początku.