Sprzedaż nieruchomości – jak obliczyć 5-letni termin w przypadku nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności?

Sprzedaż nieruchomości – jak obliczyć 5-letni termin w przypadku nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności?

Nieruchomości | 12 [136] grudzień 2009
Moduł: nieruchomości
Grzegorz Kaptur

Dla większości podatników ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ostatnia zmiana w Dz.U. z 2009 r. Nr 127, poz. 1052; dalej PDOFizU), podstawową informacją decydującą o opodatkowaniu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU1 – dokonywanego poza działalnością gospodarczą – jest ustalenie czy minęło 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość ta została nabyta. Decyduje o tym wyraźny przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU, zgodnie z którym odpłatne zbycie nieruchomości i prawa majątkowych wymienionych w ww. przepisie stanowi źródło przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W zdecydowanej większości przypadków podatnicy nie mają problemu z ustaleniem daty nabycia nieruchomości, gdyż z reguły będzie to data zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie katu notarialnego, data śmierci spadkodawcy, lub data wydania prawomocnego orzeczenia sądu. Znacznie więcej problemów sprawiają podatnikom sytuacje, w których podatnik stał się właścicielem określonej nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności. W praktyce najczęściej stan współwłasności nieruchomości mógł wynikać z woli współwłaściciel decydujących się na wspólne nabycie nieruchomości (nabycie ułamkowych części nieruchomości), może też być efektem jej nabycia przez kilku spadkobierców w drodze spadku, lub też być konsekwencją nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w ustroju wspólności małżeńskiej. Kwestia ta skomplikowana już na etapie samej cywilnoprawnej procedury zniesienia współwłasności (działu spadku, podziału majtku dorobkowego) stwarza zasadnicze problemy na gruncie PDOFizU, czego efektem są liczne wnioski podatników o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w trybie art. 14a Ordynacji podatkowej.

Generalnie problem polega na tym, iż podatnik, który stał się właścicielem określonej nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności staje przed dylematem jaki moment powinien uznać za nabycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU. Czy 5-letni termin należy liczyć dla całej nieruchomości od dnia nabycia pierwotnego udziału we współwłasności nieruchomości, czy też powinien ustalić dwa terminy nabycia nieruchomości – przyjmując, że część nieruchomość została nabyta jako udział we współwłasności nieruchomości, a część w wyniku późniejszego zniesienia jej współwłasności. Niestety rozstrzygniecie tego problemu nie jest proste. Zdaniem organów podatkowych ustalenie czy w wyniku zniesienia współwłasności następuje nabycie części nieruchomości uzależnione jest od sposobu zniesienia współwłasności. Natomiast w orzecznictwie sądów administracyjnych interpretacja ta nie zawsze jest taka oczywista. W każdym razie omawiając tę kwestię, należy odróżnić trzy zasadnicze przypadki:

1. zniesienie współwłasności nieruchomości nabytej w częściach ułamkowych,

2. zniesie współwłasności nieruchomości w drodze podziału majątku dorobkowego małżonków oraz

3. zniesienie współwłasności przez spadkobierców w wyniku działu spadku.

Zniesienie współwłasności nieruchomości nabytej w częściach ułamkowych

Zgodnie z art. 195 KC ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy własność tej samej rzeczy niepodzielnie przysługuje kilku osobom. W myśl natomiast art. 196 § 1 KC współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Natomiast, zgodnie z art. 196 § 2 KC do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej KC. Jej istota polega na tym, iż poszczególnym współwłaścicielom przysługuje określony ułamkowo udział w współwłasności nieruchomości, którym można swobodnie rozporządzać. Istotne jest, iż współwłaściciele mają swoje udziały w prawie własności do tej samej rzeczy. Na tym etapie nieruchomość pozostająca we współwłasności jest niepodzielna i każdemu z współwłaścicieli przysługuje prawa do całej rzeczy, a nie wyłącznie do jej oznaczonej wielkością udziału części. Każdy z współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim da się pogodzić z współposiadaniem (współkorzystaniem) z tej rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 20 KC). Przepisy KC traktują współwłasność w częściach ułamkowych jako stan przejściowy, przewidując, iż każdy ze współwłaścicieli, w każdym czasie, może domagać się zniesienia współwłasności. Przewidując w art. 211 i 212 KC, iż zniesienie to może nastąpić przez:

1. podział fizyczny rzeczy wspólnej, w wyniku którego współwłaściciele nabywają jej fizycznie wydzielone części jako odrębną własność. Podział ten nie musi odpowiadać wielkości udziałów jakie pierwotnie przysługiwała poszczególnym współwłaścicielom. W tym ostatnim przypadku na współwłaścicieli, którzy nabyli ponad posiadany dotychczas udział sąd lub umowa zniesienia współwłasności może nałożyć obowiązek dopłat,

2. przez przyznanie rzeczy wspólnej jednemu z współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli,

3. przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy w wspólnej i podziale ceny uzyskanej ze sprzedaży stawnie do udziałów we współwłasności.

Z punktu widzenia ustalenia daty nabycie nieruchomości w przypadku zniesienia współwłasności znaczenie mają dwa pierwsze przypadki. Czy zatem nabycie nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności będzie nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 PDOFizU?

Zdaniem [...]