Sprzedaż na raty a zwolnienie od VAT

Sprzedaż na raty a zwolnienie od VAT

Nieruchomości | Luty 2011
Moduł: nieruchomości, prawo podatkowe
Stella Brzeszczyńska

Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego dokonują sprzedaży nieruchomości w trybie ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej GospNierU). Zgodnie z jej art. 70 ust. 2 GospNierU cena nieruchomości może zostać rozłożona na raty na czas nie dłuższy niż 10 lat. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Ustawa bardzo wyraźnie nakłada na sprzedawcę obowiązek ustalenia odsetek i ich wysokość.

Kredyt kupiecki

Podobna sytuacja może pojawić się także w innych transakcjach, tzn. każdy sprzedawca może odroczyć zapłatę całej ceny lub jej części albo rozłożyć ją na raty i doliczyć odsetki od tych kwot. Takie sytuacje (oczywiście z wyjątkiem transakcji prywatnych) w praktyce nazywa się kredytem kupieckim. Polega on na odroczeniu terminu zapłaty całej lub części ceny i nie wiąże się z przekazaniem żadnej kwoty pieniędzy. W zależności od wielkości i typu transakcji strony mogą zawrzeć dodatkową umowę dotyczącą wyłącznie zasad finansowania albo kwestie te uregulować w umowie sprzedaży w części dotyczącej zapłaty za nieruchomość. Kredyt kupiecki nie ma nic wspólnego z kredytem bankowym. Nie jest to także umowa w jakikolwiek sposób uregulowana w polskim systemie prawnym. WSA we Wrocławiu w wyroku z 13.5.2010 r. (III SA/Wr 22/10) określił, że: „Istotą kredytu kupieckiego jest ustalone w umowie sprzedaży odroczenie terminu płatności za towar lub usługę, kiedy to nabywca, nie płacąc za towar w momencie zakupu, automatycznie korzysta ze środków pieniężnych udostępnionych mu przez sprzedawcę, ale za określoną w umowie kwotę, która stanowi odsetki od udzielonego kredytu w wysokości ceny należnej za dostarczone towary”.

O kredycie kupieckim, w mojej ocenie, nie może być mowy w przypadku sprzedaży dokonywanych w trybie art. 70 Gosp­NierU. Ustawodawca określił bowiem zasady zapłaty ceny, w tym rozłożenia jej na raty i reguły ich oprocentowania.

Rozłożenie na raty podlega VAT

Niezależnie od tego, czy cena została rozłożona na raty w trybie ustawy, czy na podstawie swobodnego porozumienia stron umowy, oprocentowanie każdej raty rodzi określone skutki podatkowe. Sądy uznają, że w przypadku sprzedaży na kredyt (tzw. kredyt kupiecki) określona w umowie kwota za odroczenie płatności stanowi odsetki (wyrok WSA w Gdańsku z 18.6.2007 r., I SA/Gd 162/07, wyrok NSA z 21.1.2009 r., II FSK 1466/07). W orzecznictwie ETS, WSA, NSA i w wykładniach organów podatkowych przyjmuje się, że [...]