Sprzedaż mieszkań zakładowych

Nieruchomości | 10 [122] październik 2008

Sąd Najwyższy w precedensowym wyroku uznał, iż umowy sprzedaży zasiedlonych lokali w domu przekazanym bezpłatnie gminie albo spółdzielni mieszkaniowej przez przedsiębiorstwo państwowe mogą być nieważne z powodu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

Sąd Najwyższy w precedensowym wyroku z 21.8.2008 r. (IV CSK 191/08) uznał, iż umowy sprzedaży zasiedlonych lokali w domu przekazanym bezpłatnie gminie albo spółdzielni mieszkaniowej przez przedsiębiorstwo państwowe mogą być nieważne z powodu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

Chodzi o mieszkania w kilku budynkach, które do 1995 r. były własnością przedsiębiorstwa komunalnego. Mieszkania te zostały przydzielone jego pracownikom jako zakładowe. W 1995 r. przedsiębiorstwo skorzystało z możliwości przewidzianej w ustawie z 12.10.1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe i zawarło z jedną z gdańskich spółdzielni mieszkaniowych umowę o bezpłatnym przekazaniu jej swoich budynków. W umowie spółdzielnia zobowiązała się do przyjęcia lokatorów na członków i do przydzielenia im praw spółdzielczych do mieszkań na zasadach przewidzianych w jej statucie. Do tego jednak nie doszło.

W 2000 r. spółdzielnia jako właściciel budynków wyodrębniła własność poszczególnych mieszkań i sprzedała je nieistniejącej już dziś spółce akcyjnej P. z Sopotu, przejętej później przez firmę specjalizującą się w leasingu nieruchomości. W umowie tej spółdzielnia zastrzegła sobie jednak okres 5 lat (do 2005 r.) na prawo odkupu mieszkań, gdyby lokatorzy zgłosili chęć wstąpienia do niej i nabycia lokali na prawach spółdzielczych. Tylko kilku lokatorów skorzystało z tej możliwości. Duża grupa natomiast (78 osób) zdecydowała się na wystąpienie do sądu przeciwko spółdzielni i spółce o ustalenie, że umowy sprzedaży ich mieszkań są nieważne. Powołując się na art. 58 KC lokatorzy twierdzili, że umowy te są nieważne jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i zmierzające do obejścia prawa.

Sąd I instancji z tym się nie zgodził i oddalił ich żądania. Uznał, że interesy lokatorów wystarczająco zabezpieczało zastrzeżenie przez spółdzielnię prawa odkupu na wypadek, gdyby chcieli uzyskać jej członkostwo. Sąd II instancji zaakceptował ten wyrok. Także i w jego ocenie spółdzielnia, skoro była właścicielem mieszkań, miała prawo nimi rozporządzać, w tym sprzedać je spółce. Tylko jedna lokatorka zdecydowała się na wniesienie skargi kasacyjnej od tego wyroku, zarzucając przede wszystkim naruszenie art. 58 KC, a także przepisów proceduralnych. SN skargę tę uwzględnił i uchylił zaskarżony wyrok.

Sędzia A. Górski podkreślił doniosły społeczny wymiar tej sprawy. Zaznaczył, że SN miał dotychczas mało okazji do wypowiadania się na tle ustawy z 1994 r. Przypomniał dwa podstawowe jej cele. Pierwszy to uwolnienie przedsiębiorstw państwowych od ogona w postaci obowiązków o charakterze socjalnym i przekazanie ich zasobów mieszkalnych podmiotom zajmującym się nimi profesjonalnie. Drugi cel zaś to zabezpieczenie interesów dotychczasowych lokatorów – pracowników przedsiębiorstw państwowych i ich bliskich.

– W tej sprawie sądy nie uwzględniły dostatecznie tego drugiego celu – stwierdził sędzia. Wręcz go pominęły. Kategorycznie eksponowały uprawnienia właścicielskie spółdzielni i szanse, jakie dawało najemcom zagwarantowane na pięć lat prawo odkupu. Tego nie można zaakceptować. Nie wiadomo, czy najemcy mieli świadomość istnienia terminu i związanych z nim możliwości. Co ważniejsze, sąd nie przeanalizował sformułowania umowy o przekazaniu, że lokatorzy mogą być przyjęci do spółdzielni na zasadach przewidzianych w jej statucie. Statut uwzględnia sytuacje typowe, czyli takie, w których to spółdzielnia podejmuje inwestycję, zaciąga kredyt bankowy, członkowie płacą wkład i otrzymują lokal. Tymczasem tu sytuacja jest inna. Spółdzielnia otrzymała budynki nieodpłatnie. Zatem należałoby ocenić, czy żądanie wkładów ustalanych tak jak za mieszkania w domach przez nią wybudowanych nie pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego i nie jest nadużyciem prawa, oraz czy spółdzielnia nie powinna zmienić statutu i obniżyć wysokości wkładu za mieszkania w przejętych budynkach zakładowych.

– Nierozważenie sprawy w tym aspekcie uzasadnia uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania – zaznaczył sędzia Górski.