Sprzedaż działek budowlanych – pojęcie podatnika VAT w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych

Sprzedaż działek budowlanych – pojęcie podatnika VAT w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych

Nieruchomości | Maj 2012
Moduł: nieruchomości, prawo podatkowe
Grzegorz Kaptur

Wcześniejszy podział gruntu, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, czy długość okresu, w jakim transakcje te następowały, a także wysokość osiągniętych z nich dochodów, nie stanowią kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie (a więc pozostającymi poza zakresem VATU) a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (a więc podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT).

Rok 2011 obfitował w istotne dla obrotu nieruchomościami orzeczenia sądowe rozstrzygające kwestie sporne dotyczące podatku VAT. Do tej kategorii niewątpliwie należy zaliczyć orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydane w dniu 15.9.2011 r. w połączonych sprawach Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jezierska Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Na orzeczenie to niecierpliwie czekali podatnicy VAT dokonujący sprzedaży działek budowlanych, gdyż miało ono ostatecznie rozstrzygnąć kwestię, czy właściciel gruntu, podzielonego na mniejsze działki w celu uzyskania wyższej ceny, powinien być z tego tytułu uważany za podatnika VAT. Dla tej grupy osób fizycznych rozstrzygnięcie tej kwestii miało ogromne zacznie praktycznie, gdyż z uwagi na specyficzny charakter niezabudowanego gruntu w ustawie z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.; dalej VATU), dostawa niezabudowanego gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT bez względu na to czy podatnikowi przy jego nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady w przypadku pozostałych kategorii towarów (rzeczy ruchomych), w stosunku do których podatnikom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, dostawy takie korzystają z zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU (zwolnienie towarów używanych), a w przypadku nieruchomości zabudowanych zastosowanie znajdzie przepis art. 43 ust. 1 pkt. 10a VATU1. Biorąc pod uwagę, iż przedmiotem transakcji są często nieruchomości stanowiące działki gruntu nabyte w okolicznościach, w których podatnikowi nie przysługiwało prawa do odliczenia podatku naliczonego (np. przed wejściem w życie przepisów VATU lub nabyte od osoby nie będącej podatnikiem VAT), dochodzi do sytuacji, w której naliczony przez sprzedającego podatek VAT będzie stanowił jej dodatkowy koszt. Zwłaszcza że nabywcami działek są osoby niebędące podatnikami VAT lub nabywającymi nieruchomość jako składnik ich majątku prywatnego (osobistego) bez prawa do odliczenia podatku VAT. W konsekwencji działki budowlane sprzedawane przez osoby fizyczne uznane z tego tytułu za podatników VAT, z uwagi na obciążenie dodatkową 23% stawką podatku VAT są mniej konkurencyjne w stosunku podobnych działek sprzedawanych przez podmioty nie występujące w charakterze podatnika VAT.

W tym kontekście należy więc dziwić się, że organy podatkowe skłonne były uznać na podatnika VAT każdą osobą fizyczna dokonująca podziału gruntu na mniejsze działki i zamierzająca dokonywać ich sprzedaży różnym osobom. Przy czym w tej interpretacji przepisów organy podatkowe powoływały się na [...]