Spór wokół aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste

Nieruchomości | 11/2017

Do sądowego sporu, w którym opinię musiał wyrazić Sąd Najwyższy, doszło pomiędzy starostwem, a użytkownikiem wieczystym, który swojego czasu poczynił ogromne inwestycje w uzbrojenie gruntu. 

Do sądowego sporu, w którym opinię musiał wyrazić Sąd Najwyższy, doszło pomiędzy starostwem, a użytkownikiem wieczystym, który swojego czasu poczynił ogromne inwestycje w uzbrojenie gruntu. W związku z tym faktem urząd powiatowy w latach 2010–2015, uwzględniał poniesione przez mężczyznę nakłady przy wyliczaniu opłat za użytkowanie wieczyste. Ponieważ zainwestowane przez niego pieniądze były bardzo duże, to i odliczenie roczne wynosiło 24,8 mln zł. Wszystko funkcjonowało bez zarzutu do czasu, kiedy to starosta postanowił zaktualizować opłatę. Na skutek dokonanych przez niego obliczeń, mężczyzna począwszy od 2016 r. miał płacić nie 11,4 mln zł, a 36,3 mln zł. Inwestor nie zaakceptował takiej podwyżki i złożył odwołanie do SKO, a kiedy to zostało oddalone, skierował sprawę na ścieżkę sądową. Jednak i ten organ oddalił skargę. Swoje stanowisko tłumaczył tym, że w jego opinii istotą sporu nie była obecna aktualizacja opłaty, ale to, jak strony dogadały się bezpośrednio po poczynieniu przez mężczyznę inwestycji w uzbrojenie terenu, czyli jeszcze przed poprzednią aktualizacją opłaty. W „międzyczasie” użytkownik nie poniósł bowiem żadnych nowych nakładów. Na skutek złożenia przez mężczyznę odwołania do Sądu Okręgowego powstały formalne wątpliwości, z którymi organ ten zwrócił się do SN. Pytanie dotyczyło kwestii, czy w omawianej sytuacji, kiedy to opłata po aktualizacji jest mniej korzystna dla użytkownika wieczystego, sąd jest w ogóle uprawniony do rozstrzygania w zakresie sposobu rozliczenia nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, poczynionych jeszcze przed ustaleniem niezaktualizowanych opłat? Dodatkowo zaznaczono, że nakłady te nie zostały rozliczone w całości przez zaliczenie na poczet różnicy między wcześniejszą opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej a opłatą dotychczasową. Ponadto SO chciał wiedzieć, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pierwsze pytanie, jaka kwota nierozliczonych dotychczas nakładów powinna być zaliczana na poczet zaktualizowanej opłaty – ta wynikająca z różnicy między opłatą wcześniejszą a opłatą dotychczasową, czy jedynie kwota wynikająca z różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, a może kwota wynikająca z różnicy między opłatą wcześniejszą a zaktualizowaną (czyli suma różnicy między opłatą wcześniejszą a dotychczasową i różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną)? Sąd Najwyższy w uchwale z 19.10.2017 r. (III CZP 52/17) odpowiedział negatywnie. Tym samym rozstrzygnął, że w postępowaniu dotyczącym aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej sąd nie orzeka o zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego, które uwzględniono w poprzedniej aktualizacji, także wtedy, gdy zaliczona z tego tytułu kwota nie została rozliczona w całości (art. 77 ust. 4 i 5 GospNierU w brzmieniu obowiązującym do 22.8.2017 r., tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.).