Służebność i jej oddziaływanie na nieruchomości

Służebność i jej oddziaływanie na nieruchomości

Nieruchomości | 05 [117] maj 2008
Moduł: nieruchomości
Piotr Rola

Opisywana w niniejszym artykule instytucja służebności, posiadająca swoje korzenie w prawie rzymskim, u nas w Polsce w czasach komunistycznych kojarzona głównie z gospodarką wiejską, zyskuje dziś bardzo na znaczeniu także w warunkach miejskich. Zwięzłej definicji służebności nie sposób dopatrzeć się w obowiązujących przepisach prawnych. Najogólniej mówiąc służebność to uprawnienie zwiększające użyteczność jednej nieruchomości kosztem drugiej lub nadające określonej osobie uprzywilejowanie w korzystaniu z pewnej nieruchomości. Jest to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość, mające na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości, albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej i stanowiące ograniczenie w wykonywaniu pełnego prawa własności.

Rozpoczynając rozważania dotyczące służebności nie sposób nie odnieść się do ograniczonych praw rzeczowych. Służebność stanowi bowiem jedną z zamkniętej listy ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczone prawa rzeczowe zapewniają uprawnionemu ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. Uprawnienia składające się na treść każdego z praw określone są w Kodeksie cywilnym lub w innych ustawach regulujących poszczególne ograniczone prawa rzeczowe. Służebność to instytucja znajdująca swoje uregulowania prawne w ustawie z dnia 23.04.1964 r. – kodeks cywilny. Zatem służebność jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych należy do grupy praw podmiotowych bezwzględnych. Oznacza to, że jak inne ograniczone prawa rzeczowe, jest skuteczne wobec wszystkich podmiotów (erga omnes).

W obecnych czasach rozwoju gospodarki oraz rozwoju rynku nieruchomości służebności okazują się być niezastąpione. Bardzo często okazuje się bowiem, że skorzystanie z nieruchomości sąsiada jest gospodarczą koniecznością. Nieruchomość nie jest wyspą, z natury rzeczy więc nieruchomości stykają się ze sobą i wchodzą z tego powodu we wzajemne korelacje. Warto zatem przyjrzeć się bliżej opisywanemu zagadnieniu.

Podział służebności

Służebności klasyfikuje się na różne sposoby. Wszystkie obciążają nieruchomość, jednak cel takiego obciążenia jest inny, gdy mamy do czynienia ze służebnością gruntową, a inny, gdy chodzi o służebność osobistą. Służebności gruntowe obciążają nieruchomość służebną celem zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej, natomiast służebności osobiste obciążają nieruchomość służebną w celu zapewnienia zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej. Służebności osobiste mogą obciążać nieruchomość wyłącznie na rzecz osoby fizycznej niezależnie od tego czy jest ona właścicielem innej nieruchomości. W zakresie nieuregulowanym odmiennie, do służebności osobistych stosuje się przepisy dotyczące służebności gruntowych. Służebności gruntowe mogą natomiast obciążać nieruchomość na rzecz osoby fizycznej lub prawnej, będącej właścicielem innej nieruchomości. Ponadto służebności gruntowe mogą obciążać oprócz własności także użytkowanie wieczyste.

Służebność osobista

Służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości prawem na rzecz konkretnie oznaczonej osoby fizycznej, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Niedopuszczalne jest ustanowienie służebności na rzecz osoby prawnej. Celem służebności osobistej jest zaspokojenie osobistych potrzeb osoby uprawnionej. Sposób wykonywania i zakres służebności osobistej oznacza się mając na uwadze osobiste potrzeby uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. W odróżnieniu od służebności gruntowych służebność osobista jest prawem terminowym i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Służebności osobistej nie można zbyć na rzecz osoby trzeciej czy też przenieść na jej rzecz uprawnienia do jej wykonywania. Jedynie służebność mieszkania może po śmierci uprawnionego przejść na rzecz innych osób. Służebność osobista nie stanowi części masy spadkowej i nie można jej nabyć przez zasiedzenie. Największe znaczenie w omawianiu charakterystyki służebności osobistych ma służebność mieszkania, o czym będzie mowa poniżej. Najogólniej mówiąc taka służebność polega na posiadaniu uprawnienia do zamieszkiwania ze współmałżonkiem i małoletnimi dziećmi. Najważniejszą różnicą między służebnością gruntową a osobistą jest to, że ta druga ma przynosić korzyści osobie fizycznej, a nie oznaczonej nieruchomości.

Służebność gruntowa

Służebności gruntowe z samej swojej natury związane są z sąsiedztwem nieruchomości jako prawo, którego jedynym celem jest ułatwienie korzystania z nieruchomości władnącej przez zwiększenie jej użyteczności kosztem nieruchomości obciążonej, która jest własnością innej osoby. Zgodnie z [...]