Rzeczoznawca majątkowy ekspertem rynku nieruchomości

Nieruchomości | 12/2014
Moduł: nieruchomości
Krzysztof Gabrel

W dniach 11–12.10.2014 r. w Białowieży odbyła się zorganizowana przez Północno-Wschodnie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Białymstoku oraz Wydział Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Białostockiej konferencja naukowo-techniczna pt. „Rzeczoznawca majątkowy ekspertem rynku nieruchomości”. Patronat honorowy nad konferencją objęli Rektor Politechniki Białostockiej prof. dr hab. inż. Lech Dzienis oraz Prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Krzysztof Bratkowski. W konferencji udział wzięło ponad 100 uczestników.

Konferencję otworzył Bogdan Ratasiewicz Prezes PWSRM, który poza powitaniem uczestników i zaproszonych gości przybliżył cele i tematykę konferencji. Zwrócił uwagę m.in. na zagadnienia związane z rolą rzeczoznawców majątkowych w dobie zmieniających się regulacji prawnych w odniesieniu do zawodów związanych z gospodarką nieruchomościami. Podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy jako ekspert rynku nieruchomości to z jednej strony stwierdzenie faktu, ale z drugiej wskazanie pożądanego obszaru rozwoju zawodu w przyszłości. Konieczna jest zmiana stereotypów w postrzeganiu rzeczoznawcy majątkowego jako osoby sporządzającej wyłącznie operaty szacunkowe, które pozwalają realizować bieżące cele np. administracyjne. W kolejnym wystąpieniu Krzysztof Bratkowski – Prezydent PFSRM zarysował wyzwania stojące przed środowiskiem rzeczoznawców majątkowych zarówno w aspekcie zmian rynkowych, jak również będące konsekwencją realizacji procesu ułatwiania dostępu do wykonywania zawodu. Po naświetleniu potencjalnych zagrożeń Krzysztof Bratkowski omówił obszary umożliwiające aktywne wpływanie na proces nadawania uprawnień i jego jakość. Wyraził przekonanie, że wyłącznie od nas, rzeczoznawców wykonujących zawód, wspieranych przez organizacje zawodowe na różnych szczeblach, zależy to, jak w przyszłych latach będą postrzegani polscy rzeczoznawcy majątkowi – ludzie, którzy „powinni znać się na rzeczy”. Sesje referatowe rozpoczął Krzysztof Gabrel (rzeczoznawca majątkowy; EXPODOR Nieruchomości; Białystok), który w swoim wystąpieniu pt. „Profesjonalna analiza skutków finansowych planowania przestrzennego – niewykorzystane możliwości” podkreślał, że gospodarowanie przestrzenią wymaga współpracy specjalistów z wielu dziedzin. Zauważył, że poza ustawowym wskazaniem rzeczoznawców majątkowych jako osób uprawnionych do sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego niezwykle istotne znaczenie, z punktu widzenia profesjonalnego przygotowania tych prognoz, ma merytoryczne i praktyczne przygotowanie osób zawodowo zajmujących się szacowaniem nieruchomości do obserwacji zachowań rynku nieruchomości oraz do przeprowadzenia kompleksowych analiz z tym związanych. Niestety z obserwacji procedur planistycznych i analizy sporządzanych w ramach tych procedur opracowań wynika, że w przypadku wielu gmin w Polsce decydujące znaczenie ma nie tyle rzetelna ocena ekonomicznych skutków planowania przestrzennego, a bieżące, stosunkowo niewielkie oszczędności w kosztach ponoszonych na pozyskanie stosownych dokumentów. Daje się zauważyć, że organy gmin zachowując pozory oszczędzania na kosztach takich opinii, akceptują prognozy finansowe sporządzone przez osoby zatrudnione w administracji gminnej lub w prywatnych biurach projektowych, a jednocześnie nieposiadające uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego, co potwierdzają ustalenia Najwyższej Izby Kontroli. Podsumowując, prelegent stwierdził, że udział rzeczoznawców majątkowych w zarządzaniu przestrzenią wydaje się konieczny z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze wynika on z obowiązujących przepisów prawnych. Po drugie koszty korzystania z usług rzeczoznawców majątkowych są niewielkie w porównaniu ze skutkami dla budżetów gmin, które mogą nieść nietrafione decyzje planistyczne oparte na niewłaściwie zanalizowanych skutkach finansowych uchwalanych planów zagospodarowania przestrzennego. Praktyka wskazuje, że często mamy do czynienia z marginalizowaniem roli prognoz skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, a tym samym można stwierdzić, że prawne regulacje zapewniające merytoryczną i kompleksową ocenę skutków finansowych stają się w wielu przypadkach martwymi zapisami i w związku z tym istniejące możliwości, co do uzyskiwania profesjonalnej oceny skutków finansowych planowania przestrzennego, nie są w pełni wykorzystywane przez samorządy gminne. Z referatem pt. „Klaster nieruchomości jako platforma współpracy rzeczoznawców majątkowych z innymi zawodami nieruchomościowymi” wystąpił Andrzej Gierasimiuk (rzeczoznawca majątkowy; EXPODOR Nieruchomości; Białystok), który na wstępie przybliżył uczestnikom konferencji samo pojęcie klaster oraz historię klasteringu. Wskazał, że koncepcja klastra staje się coraz bardziej popularna jako efektywna forma organizacji działalności gospodarczej. Klastry stanowią elastyczną formę współpracy horyzontalnej między kilkoma grupami podmiotów: przedsiębiorcami, podmiotami naukowo-badawczymi, organizacjami społecznymi oraz władzami publicznymi. Jednocześnie tworzą środowisko ułatwiające intensywne procesy interakcji i kooperacji między poszczególnymi podmiotami. Andrzej Gierasimiuk omówił również generalne zasady tworzenia klastrów i ich strukturę, a także zaprezentował przykładowe klastry na świecie i w Polsce. Przywołał również przykładowe klastry działające od kilku lat w północno-wschodniej Polsce. Następnie poinformował zebranych o podpisaniu w Białymstoku w dniu 28.5.2014 r. porozumienia pn. „Klaster Nieruchomości”, co zostało poprzedzone szeregiem spotkań przedsiębiorców działających w branży nieruchomości na obszarze Polski północno-wschodniej. Był to etap tzw. inicjatywy klastrowej, w trakcie którego uczestnicy wyrazili wolę stworzenia Klastra Specjalistów Branży Nieruchomości, który skupiałby zarówno przedsiębiorców wykonujących zawody pośrednika w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcy majątkowego, zarządcy jak też geodetów, urbanistów, architektów, itd. (brak katalogu zamkniętego przedsiębiorców). Ponadto uczestnikami klastra mogą być: jednostki naukowe, jednostki samorządu terytorialnego, organizacje pozarządowe, instytucje otoczenia biznesu oraz zrzeszenia przedsiębiorców. Jako zasięg terytorialny przyszłego klastra wyznaczono teren Polski wschodniej, obejmujący w szczególności 3 województwa: podlaskie, warmińsko-mazurskie i lubelskie. Porozumienie podpisało kilkunastu przedsiębiorców z branży nieruchomości oraz dwa stowarzyszenia (Podlaskie Stowarzyszenie Rynku Nieruchomości w Białymstoku i Północno-Wschodnie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Białymstoku), które otrzymały status Uczestników Wspierających Klaster. W wystąpieniu pt. „Wybrane aspekty prawne w procedurze Due diligence nieruchomości” Katarzyna Opęchowska (rzeczoznawca majątkowy, radca prawny; Kancelaria Radców Prawnych Obidziński, Opęchowska sp.p.; Białystok) przybliżyła uczestnikom konferencji, czym jest procedura Due diligence nieruchomości i jakie elementy badania, w szczególności dotyczące stanu prawnego nieruchomości, nie powinny zostać pominięte w trakcie audytu. Due diligence nieruchomości mieści się w szeroko pojętym doradztwie na rynku nieruchomości. Informacje, które mogą wchodzić w zakres audytu, są dostępne dla profesjonalistów rynku nieruchomości, ekspertów, a więc właśnie dla rzeczoznawców majątkowych. Autorka wystąpienia podkreśliła, że wyniki przeprowadzonego badania i wypływające z niego wnioski mogą się stać niewątpliwie treścią opracowania czy ekspertyzy, niestanowiącej operatu szacunkowego, wpisując się tym samym w szeroki zakres uprawnień rzeczoznawców majątkowych (art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami). W dosłownym tłumaczeniu Due diligence oznacza należytą staranność, co nie do końca oddaje sens, w jakim tego określenia się używa. W praktyce pod pojęciem tym rozumiemy przeprowadzenie audytu (badania), najczęściej nieruchomości bądź przedsiębiorstwa, dokonywanego z należytą starannością. Zazwyczaj przeprowadza się go w związku z planami wprowadzenia do obrotu, na zlecenie sprzedającego bądź potencjalnego nabywcy. W pierwszym przypadku celem takiego audytu jest oznaczenie potencjału przedmiotu sprzedaży. Z kolei nabywca z raportu kończącego audyt uzyska informację o potencjalnych zagrożeniach i ryzyku związanym z transakcją. Chociaż przedmiotem wystąpienia były szczegółowo omówione aspekty prawne w procedurze Due diligence nieruchomości, to Katarzyna Opęchowska zwróciła również uwagę na dwa (poza prawnym) zakresy tej procedury, a mianowicie na aspekt ekonomiczny oraz techniczny. W trakcie Konferencji swoje wystąpienie miała również Dziekan Wydziału Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Białostockiej prof. dr hab. inż. Józefa Wiater, a także wygłoszone zostały następujące referaty: „Metoda korygowania ceny średniej w wycenie nieruchomości w świetle zalet i wad – prof. dr hab. inż. Ryszard Grabowski (Politechnika Białostocka), „Analiza cech rynkowych nieruchomości przy użyciu metody DEMATEL” – Karolina Ogrodnik (Politechnika Białostocka), „Wpływ zabiegów termomodernizacyjnych na wartość nieruchomości” – dr Elżbieta Gołąbeska (Politechnika Białostocka), „Partycypacja społeczna szansą na poprawienie środowiska mieszkaniowego w dobie globalizacji” – Katarzyna Kosk (Politechnika Warszawska). Zorganizowana przez Północno-Wschodnie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Białymstoku oraz Wydział Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Białostockiej konferencja poza omówieniem problemów bieżących, poruszeniem istotnych z punktu widzenia środowiska rzeczoznawców majątkowych wyzwań na przyszłość, stanowiła element wymiany poglądów pomiędzy środowiskiem naukowym a praktykami w zakresie obsługi rynku nieruchomości, co pozwoliło na wzajemne poszerzenie horyzontów. Więcej informacji na ten temat zostało zamieszczonych na www.pfsrm.pl