Rynek sprzedającego czy rynek kupującego? – analiza porównawcza rynków mieszkaniowych w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku

Nieruchomości | 6/2017
Moduł: nieruchomości
Radosław Cyran

Rynek mieszkaniowy powinno analizować się zarówno od strony podażowej, jak i popytowej. W ujęciu podażowym oznacza to liczbę ofert mieszkań do sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym. Na rynku pierwotnym oferty mieszkaniowe nie można jednak utożsamiać z liczbą dostępnych mieszkań „od ręki”, czyli do zamieszkania, gdyż znaczącą część podaży stanowią mieszkania w trakcie procesu inwestycyjnego. Dla tych mieszkań bowiem deweloperzy rozpoczęli już – w celu pozyskania przyszłych nabywców – akcję marketingową. Rynek mieszkaniowy w ujęciu popytowym oznacza liczbę zawartych transakcji nabycia praw do nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Skala transakcji na rynku w stosunku do oferty decyduje o tym, czy rynek jest w równowadze, czy też jest rynkiem sprzedającego, bądź kupującego. Uznaje się, że rynek mieszkaniowy jest w równowadze, gdy dzisiejsza oferta równa jest liczbie transakcji zawartych w ciągu ostatnich czterech kwartałów. Rynek mieszkaniowy możemy uznać za rynek sprzedającego (dewelopera w przypadku rynku pierwotnego), w przypadku gdy popyt jest wyższy od podaży. Oznacza to liczbę mieszkań w dzisiejszej ofercie niższą od liczba zawartych transakcji nabycia nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach. W tej sytuacji mamy do czynienia z nierównowagą rynkową. W przypadku gdy czas wyprzedaży dzisiejszej oferty byłby wyższy niż 4 kwartały, biorąc pod uwagę historyczną liczbę transakcji, rynek nieruchomości mieszkaniowych jest rynkiem kupującego, który ma w tym wypadku większą zdolność negocjacyjną. Na podstawie analizy rynku zarówno w czasie teraźniejszym (oferty – podaż), jak i przeszłym (popyt – transakcje) deweloperzy mogą kształtować przyszłą podaż, adekwatną do potrzeb rynkowych i preferencji nabywców. Istotnym dla podaży rynku pierwotnego jest pojemność rynku wtórnego w odniesieniu do atrakcyjności oferty pod względem ceny, lokalizacji, standardu, powierzchni użytkowej. Płytki rynek wtórny stanowi potencjał dla rozwoju rynku pierwotnego, podobnie jak wysoki poziom nierównowagi na rynku wtórnym (rynek sprzedającego – popyt znacząco wyższy od podaży).