Rynek magazynowy rozgrzany jak nigdy dotąd

Nieruchomości | 1/2022

Rynek nieruchomości magazynowych nie zwalnia tempa, wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Savills. W budowie znajduje się obecnie największa w historii podaż nowej powierzchni, a popyt zmierza do pobicia rekordu na koniec roku. W kolejce po wynajęte obiekty ustawiają się inwestorzy z całego świata. Sektor logistyczny po trzech pierwszych kwartałach stanowi blisko połowę całkowitego wolumenu transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce

Rynek nieruchomości magazynowych nie zwalnia tempa, wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Savills. W budowie znajduje się obecnie największa w historii podaż nowej powierzchni, a popyt zmierza do pobicia rekordu na koniec roku. W kolejce po wynajęte obiekty ustawiają się inwestorzy z całego świata. Sektor logistyczny po trzech pierwszych kwartałach stanowi blisko połowę całkowitego wolumenu transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce.
– Gospodarka znajduje się na ścieżce stopniowego powrotu do kondycji sprzed pandemii, co stwarza solidne podstawy do dalszego dynamicznego rozwoju rynku magazynowego. W sierpniu w Polsce odnotowano ponad 10% wzrost produkcji przemysłowej, a w październiku blisko 7% wzrost sprzedaży detalicznej rok do roku. Jeszcze silniejszego impulsu dla logistyki dostarcza sektor e-commerce. Udział kanału online w sprzedaży ogółem wzrósł obecnie do niemal 9% z ok. 5% notowanych na początku 2020 r. – zauważa Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savills.
Zgodnie z danymi Savills, zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce przekroczyły na koniec września 23 mln metrów kwadratowych, wzbogacając się w samym tylko roku 2021 już o ponad 2,26 mln. Najwięcej nowej powierzchni wybudowano w Polsce Zachodniej i na Górnym Śląsku. Największym obiektem oddanym do użytku był BTS dla firmy Amazon w Świebodzinie o powierzchni ponad 200 000 m2, co czyni go drugim pod względem wielkości centrum logistycznym e-commercowego giganta zlokalizowanym w Polsce. Jak podaje Savills, na koniec września 2021 r. w budowie pozostawało najwięcej nowej powierzchni w historii rynku magazynowego w Polsce. Po raz pierwszy, i to zdecydowanie, przekroczony został próg 3 mln m2. Obecnie deweloperzy pracują nad dostarczeniem na rynek blisko 3,75 mln m2 nowej powierzchni magazynowej i przemysłowej. Niemal 45% z niej jest już wynajęta. Według Savills, rosnąca podaż jest odpowiedzią na utrzymujący się na wysokim poziomie popyt na rynku najmu. Blisko 4,9 mln m2 wynajęte w czasie trzech pierwszych kwartałów daje nadzieję na przekroczenie poziomu 6 mln na koniec 2021 r. i pobicia tym samym kolejnego rekordu. Największą umowę najmu podpisała firma DHL wynajmując 109 tys. metrów kwadratowych, dla której Panattoni wybudowało obiekt typu BTS w Żernikach pod Poznaniem. W wyniku wysokiego popytu, średnia stopa pustostanów spadała z 6,5% odnotowanych pod koniec zeszłego roku, do 4,7% na koniec września 2021 r. Czynsze bazowe zaczynają przejawiać pierwsze oznaki wzrostów, ale na koniec trzeciego kwartału pozostawały jeszcze stabilne i średnio dla całego kraju wahały się od 2,70 do 4,40 euro/m2/miesiąc za moduły wielkopowierzchniowe oraz sięgały 5,50 euro/m2/miesiąc w przypadku małych modułów (SBU) w najdroższych lokalizacjach w Warszawie. Jak podaje Savills w raporcie Market in Minutes, sektor logistyczny po trzech pierwszych kwartałach stanowi blisko połowę całkowitego wolumenu transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych (1,7 mld euro). Sam trzeci kwartał był dla magazynów najlepszy pod względem całkowitej wartości transakcji (808 mln euro) od pierwszego kwartału 2020 r., czyli okresu sprzed pandemii Covid-19. Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych spadły z 6% do 4,5%. Analitycy Savills prognozują, że w przyszłości, spowolnienie tempa kompresji stóp kapitalizacji, w połączeniu ze wzrostem cen gruntów i kosztów budowy, może dać podstawy do regularnego wzrostu czynszów rok do roku na przestrzeni kilku kolejnych lat.
– Najświeższe dane z rynku magazynowego pokazują, że deweloperzy nigdy wcześniej nie byli tak aktywni. Apetyt inwestorów pozostaje wysoki i sprzyja popularyzacji struktury forward purchase, która, wobec wciąż obserwowanego niedoboru nowej podaży, dla wielu z nich jest często jedyną szansą na zbudowanie znaczącego portfela aktywów logistycznych. Pomimo rekordowych poziomów stóp kapitalizacji, pod względem których najlepsze nieruchomości magazynowe zrównują się z projektami biurowymi, wciąż pozostają one o ok. 100 punktów bazowych wyższe niż w Europie Zachodniej, co podtrzymuje strumień międzynarodowego kapitału płynący do Polski – podsumowuje John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills.
Źródło: Savills