Rynek hotelowy w 2020 r. – z hossy w zapaść

Nieruchomości | 5/2020
Moduł: nieruchomości
DOI: 10.32027/NIER.20.5.11

W 2019 r. obserwowaliśmy nienotowaną jeszcze w historii naszego kraju hossę na rynku hotelowym, wskazują eksperci Emmerson Evaluation w najnowszym raporcie „Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce”. Liczne otwarcia wzbogaciły krajową bazę, co przełożyło się na wzrost podaży pokoi i miejsc noclegowych. Nadążał za nią popyt – w większości województw zanotowano statystyczny wzrost współczynnika wykorzystania pokoi hotelowych. Przybywało też turystów – na zakwaterowanie w krajowych hotelach zdecydowało się ponad 1,4 mln więcej osób niż rok wcześniej (wzrost o niemal 7% r/r). Szanse na kolejny udany rok oraz powiększenie krajowej bazy obiektów zaprzepaścił jednak wybuch pandemii.


W 2019 r. obserwowaliśmy nienotowaną jeszcze w historii naszego kraju hossę na rynku hotelowym, wskazują eksperci Emmerson Evaluation w najnowszym raporcie „Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce”. Liczne otwarcia wzbogaciły krajową bazę, co przełożyło się na wzrost podaży pokoi i miejsc noclegowych. Nadążał za nią popyt – w większości województw zanotowano statystyczny wzrost współczynnika wykorzystania pokoi hotelowych. Przybywało też turystów – na zakwaterowanie w krajowych hotelach zdecydowało się ponad 1,4 mln więcej osób niż rok wcześniej (wzrost o niemal 7% r/r). Szanse na kolejny udany rok oraz powiększenie krajowej bazy obiektów zaprzepaścił jednak wybuch pandemii.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w połowie 2019 r. w całej Polsce funkcjonowało 2635 skategoryzowanych hoteli z ok. 286 tys. miejsc noclegowych. Nowych obiektów przybyło w 11 województwach. Biorąc pod uwagę liczbę miejsc noclegowych w Polsce, baza noclegowa powiększyła się w pierwszym półroczu ubiegłego roku o 4,5% r/r.

Rosła oferta miejsc noclegowych i hoteli

Największy wzrost podaży miejsc noclegowych w hotelach w pierwszym półroczu 2019 r. obserwowano w województwie lubelskim (o 10,5%) i w świętokrzyskim (9%). Spadek odnotowano jedynie w województwie opolskim (5%) i podkarpackim (1,9%), gdzie obiekty były zamykane ze względu na ich modernizację albo całkowite wyłączenie z użytkowania. Pomimo spadku liczby hoteli w woj. łódzkim, liczba miejsc noclegowych na jego obszarze wzrosła o 0,6% względem 2018 r., co spowodowane było rozbudową istniejącej bazy hotelowej. W województwie wielkopolskim oraz kujawsko-pomorskim liczba hoteli spadła, ale została zachowana podaż miejsc noclegowych na poziomie z roku 2018. W województwach opolskim i podkarpackim odnotowano nieznaczne spadki liczby miejsc noclegowych w hotelach.

Kwitły największe rynki

Dla rynków najważniejszych miast i rejonów turystycznych Emmerson Evaluation udostępnił własne dane i to już za cały 2019 r. Raport firmy wykazał, że największy przyrost pod względem liczby pokoi w stosunku do 2018 r. wystąpił w Poznaniu, gdzie podaż zwiększyła się o 10,8%. Pojawiły się tu nowe obiekty globalnych marek, jak hotele Hampton by Hilton i Ibis Poznań Centrum. Wysoki wzrost liczby pokoi hotelowych zanotowany został także w Trójmieście (9,4% r/r) i wynikał m.in. z uruchomienia znajdującego się na Wyspie Spichrzów 4* Holiday Inn City Center i Radisson Hotel & Suites oraz 3* Hotelu Platan zlokalizowanego na obrzeżach Gdańska. Wymienione obiekty zaoferowały łącznie 618 pokoi hotelowych. Warszawa, jako trzecie miasto w rankingu, zanotowała w 2019 r. wzrost liczby pokoi hotelowych na poziomie 6,8% r/r. W stolicy otwarto najwięcej hoteli wśród analizowanych regionów i miast. Wśród nich były m.in. Four Points by Sheraton Warsaw, Vienna House Mokotów Warszawa i Moxy by Marriott Koneser. Obiekty zaoferowały łącznie ok. 500 pokoi hotelowych. Nowo otwarte obiekty w pasie górskim wygenerowały w 2019 r. wzrost podaży pokoi hotelowych o 4,7% r/r. Wszystko za sprawą otwarcia dwóch obiektów: Radisson Blu Hotel & Residences, oferującego 158 pokoi hotelowych oraz Green Mountain Hotel & Apartments z 137 pokojami. We Wrocławiu i Łodzi wzrost podaży liczby pokoi hotelowych odnotowano na poziomie ponad 4%. W stolicy Dolnego Śląska portfolio hoteli zostało wzbogacone o 3* Hotel ZOO z 50 pokojami oraz 5* The Bridge MGallery by Sofitel, oferujący 184 pokoje. W Łodzi otwarto m.in. hotel 4* PURO liczący 136 pokoi hotelowych. Wzrost liczby pokoi hotelowych na poziomie 2,4% widoczny był w pasie nadmorskim. Do wzrostu podaży przyczynił się nowo otwarty Hotel Henryk (Uzdrowisko Świnoujście) oraz hotel Gwiazda Morza Resort SPA&SPORT we Władysławowie. W Krakowie w 2019 r. otwarto 3 nowe obiekty, które zaoferowały łącznie 120 pokoi hotelowych. Wśród nowo otwartych obiektów największy był 5* hotel Bachleda Luxury Hotel Kraków MGallery by Sofitel, który dysponuje 64 pokojami. Pozostałe dwa obiekty 4* The Loft Hotel i 5* Balthazar Design Hotel zaoferowały po 28 pokoi hotelowych. W Szczecinie oraz w badanym w raporcie obrębie Aglomeracji Śląskiej (Katowice, Gliwice) w 2019 r. nie oddano do użytku nowych hoteli i nie zmieniła się też liczba pokoi hotelowych.

Przybywało turystów

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego rok 2019 okazał się kolejnym, w którym zanotowano wzrost liczby turystów zarówno rodzimych, jak i zagranicznych. Polacy stanowią niemal 2/3 wszystkich osób spędzających wakacje w naszym kraju. Dysproporcja ta powiększała się z roku na rok, co spowodowane było wyższą dynamiką wzrostu liczby polskich turystów w porównaniu do turystów zagranicznych. Dobrze obrazuje to wskaźnik CAGR, czyli skumulowany roczny wskaźnik wzrostu, który na przestrzeni ostatnich 7 lat wyniósł ponad 9% w przypadku rodzimych turystów, a niecałe 6% w przypadku obcokrajowców odwiedzających Polskę. Wraz z rosnącymi wynagrodzeniami Polacy coraz częściej wydawali pieniądze na krajowe usługi turystyczne. Zarówno rodzimych, jak i zagranicznych turystów przyciągały znane, światowe marki hoteli, a tych na przestrzeni ostatnich lat pojawiło się w naszym kraju wiele. W Polsce nadal ceny pokoi hotelowych były relatywnie niskie w porównaniu z innymi europejskimi krajami.

Czas pożegnać hossę

Przed dotarciem epidemii do Polski, dobra sytuacja gospodarcza i duże zapotrzebowanie na usługi hotelarskie w biznesie oraz turystyce wspierały wzrost krajowej bazy hotelowej w ostatnich latach. Hossa stymulowała także cały sektor do podnoszenia jakości usług. „Czasy prosperity dobiegły końca. Obecnie cały rynek hotelowy stoi przed ogromnym wyzwaniem. Część z obiektów, szczególnie tych, które były słabiej zarządzane lub posiadały niższy standard usług czy wyposażenia od analogicznie kategoryzowanych konkurentów, z pewnością będzie miała trudności z utrzymaniem się na rynku” – zaznacza Dariusz Książak –Prezes Emmerson Evaluation i dodaje, że kłopoty mogą mieć również rynki, które w ostatnich latach rosły w najszybszym tempie, jak Trójmiasto czy nawet Warszawa. „Na pewno musimy liczyć się ze znacznie częstszymi niż dotychczas upadłościami w tej branży. Dochodzić też może do przejęć i fuzji niektórych sieci. W perspektywie najbliższych 2-3 lat wydaje się, że nieuniknionym efektem obecnej sytuacji będzie spadek całkowitej podaży hoteli oraz miejsc noclegowych na polskim rynku”. Eksperci Emmerson Evaluation w raporcie wskazują również, że hotele, którym uda się utrzymać na rynku, w dłuższej perspektywie będą musiały podążać za najnowszymi trendami technologicznymi oraz udogodnieniami, które będą miały coraz większe znaczenie dla ich konkurencyjności na rynku. Dla wielu z hotelarzy jest to dobry czas na wprowadzenie nowych narzędzi, technologii i strategii sprzedaży w swoich obiektach, jak np. rezerwacje on-line czy tzw. direct booking, który łączy w sobie komunikację z potencjalnymi gośćmi, sprzedaż oraz proces rezerwacyjny za pośrednictwem różnych kanałów komunikacji on-line, zaznaczają autorzy opracowania.


Emmerson Evaluation Sp. z o.o. istnieje od 2008 r. i świadczy usługi wycen nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych (biura, handel, magazyny, hotele) oraz inwestycji deweloperskich. Spółka wykonuje wyceny dla wszelkich celów. Posiada również bogate doświadczenie w wycenie dużych pakietów nieruchomości, wycenie środków trwałych oraz analizach rynkowych. Wszelkie opracowania Emmerson Evaluation wykonuje zgodnie ze standardami polskimi i międzynarodowymi. Spółka posiada biura regionalne w 4 największych miastach Polski, zatrudnia ponad 50 specjalistów rynku nieruchomości, w tym ponad 30 rzeczoznawców majątkowych.