Rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony, cz. II

Nieruchomości | 5/2013
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości
Katarzyna Siwiec

Jeżeli strony zawierały umowę najmu w anormalnych warunkach, licząc na ustabilizowanie stosunków przy jej wykonaniu, a stan taki nie nastąpił, to nie mogą one powołać się na przepis art. 3571 KC. Nabiera to szczególnego znaczenia, jeżeli zważy się, że kryzys gospodarczy, którego powstanie na rynkach nieruchomości notowane jest na drugą połowę 2008 r., może teoretycznie stanowić podstawę faktyczną wytoczenia takiego powództwa. Klauzula rebus sic stantibus Podstawę prawną do rozwiązania stosunku najmu stanowi niezaprzeczalnie art. 3571 KC, w myśl którego jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. W tym zakresie zwracam szczególną uwagę na fakt, iż treść przepisu nie budzi wątpliwości, że – sąd rozpoznający powództwo najemcy w przypadku uznania, iż istnieją podstawy do jego zastosowania, winien w pierwszej kolejności oznaczyć inny sposób wykonania zobowiązania lub zmienić wysokość świadczenia, a jedynie w ostateczności, gdy żadna z powyższych możliwości nie może zostać zastosowana, sąd może orzec o rozwiązaniu umowy. Jest to oczywista konsekwencja woli polskiego normodawcy, aby przepis art. 3571 KC stanowił instytucję wyjątkową w stosunku do zasady pacta sunt servanda jako nadrzędnej reguły we wszelkich stosunkach zobowiązaniowych. Co się z tym wiąże, klauzula rebus sic stantibus stanowiąca niezaprzeczalny wyłom od wskazanej zasady, winna być zawsze wykładana ściśle. Tym samym sąd zmierzał będzie najczęściej do zmiany wysokości czynszu najmu przy utrzymaniu związania stron umową najmu, a dopiero w ostateczności orzeknie o jej rozwiązaniu, o czym najemcy częstokroć zapominają, formułując w petitum pozwu żądanie rozwiązania umowy z określonym dniem. Wskazując, że skorzystanie z dobrodziejstwa przywołanego przepisu wymaga wytoczenia przez najemcę powództwa bądź powództwa wzajemnego, należy także wskazać, że najemca nie może bronić się zarzutem procesowym uzasadniającym zastosowanie tej właśnie normy prawnej1. Aby zatem sąd mógł zmienić, względnie rozwiązać umowę najmu, w oparciu o przepis art. 3571 KC, muszą zostać spełnione kumulatywnie co najmniej 3 przesłanki, tj.: – musi zaistnieć nadzwyczajna zmiana stosunków, której najemcom nie wolno mylić ze zwykłym ryzykiem gospodarczym, – spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, – jednej ze stron groziłoby rażąca strata i strony nie mogłyby przewidzieć tychże negatywnych następstw w momencie zawierania umowy. Odwołując się więc do zgodnego stanowiska tak judykatury, jak i doktryny, należy zaakcentować, iż nadzwyczajna zmiana stosunków to stan rzeczy, który jest niebywały, niezwykły, nieobjęty typowym ryzykiem umownym, a ponadto obiektywny, niemający charakteru zindywidualizowanego, niedotyczący osobistej sfery samej strony2. Może to być przykładowo nagła, zaskakująca, nieprzewidywalna przez strony przy zawarciu umowy najmu zmiana przepisów prawa, hiperinflacja, różnorakie kataklizmy, gwałtowana zmiana poziomu cen, zmiana ustroju politycznego oraz kryzys gospodarczy3. Równie istotną jest konstatacja, że powołana wyżej norma prawna ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy obie strony nie przewidywały zaistnienia nadzwyczajnej zmiany stosunków przy zawieraniu umowy. Jeżeli zaś strony zawierały umowę w anormalnych warunkach, licząc na ustabilizowanie stosunków przy jej wykonaniu, a stan taki nie nastąpił, to nie mogą one powołać się przepis art. 3571 KC4. Nabiera to szczególnego znaczenia, jeżeli zważy się, że kryzys gospodarczy, którego powstanie na rynkach nieruchomości notowane jest na drugą połowę 2008 r., może teoretycznie stanowić podstawę faktyczną omawianego powództwa, aczkolwiek nie powinno odnosić się tej przesłanki do umów zawieranych już w dobie kryzysu, gdyż w tym czasie notowano już owe anormalne warunki, o których mowa. Co więcej, kryzys ten aby stanowił przesłankę rozwiązania umowy, musi objąć ogół podmiotów działających na tym samym rynku, a nie jedynie same strony stosunku najmu. Dodatkowo też zaakcentować trzeba fakt, że [...]