Roszczenie posiadacza o przeniesienie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej

Nieruchomości | 3/2019
Moduł: nieruchomości, prawo cywilne
DOI: 10.32027/NIER.19.3.2
Katarzyna Siwiec

Ustawodawca przewidział dla samoistnych posiadaczy, którzy dokonali trwałych nakładów na cudzą nieruchomość szereg uprawnień gwarantujących im wyrównanie wynikającego z tego tytułu uszczerbku, skoro w myśl zasady superficies solo cedit wszystko co trwale z gruntem związane stanowi jego część składową. Do roszczeń tych zaliczyć można zabranie przedmiotów połączonych z nieruchomością nawet jeżeli stanowią one części składowe (art. 227 KC), roszczenie o zwrot poczynionych nakładów (art. 226 KC) i kolejny – różny od rozliczenia pieniężnego i zabrania nakładów w naturze – sposób rozliczenia nakładów w postaci roszczenia o wykup (art. 231 KC). Wybór, z którego roszczenia zechcą korzystać pozostawiony został uprawnionym. Przedmiotem niniejszego artykułu będzie ostatnia ze wspomnianych instytucji. Zgodnie z jej założeniami, w sytuacji gdy osoba niebędąca właścicielem wzniosła na gruncie bądź pod jego powierzchnią budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętego na ten cel gruntu – zarówno właścicielowi tak zabudowanego gruntu, jak i posiadaczowi w dobrej wierze, który konstrukcje te wzniósł, przysługuje roszczenie o nabycie/przeniesienie tej części gruntu za odpowiednim wynagrodzeniem. Jak wyżej wspomniano, podstawę materialno-prawną wspomnianych roszczeń stanowi art. 231 KC, a precyzyjniej w odniesieniu do posiadacza samoistnego § 1 tegoż przepisu. Poprzednio te same uprawnienia posiadaczowi samoistnemu gwarantowała treść art. 73 § 2 Prawa rzeczowego1.
Warunkami sine qua none powstania roszczenia o wykup są:

– posiadanie samoistne w dobrej wierze, – wzniesienie budynku lub innego urządzenia na cudzym gruncie, – znaczna różnica wartości budynku (innego urządzenia) i zajętej na ten cel działki gruntu.

Wszystkie wymienione przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, a jeżeli zostają spełnione omawiane roszczenie powstaje ex lege, bez konieczności podejmowania przez posiadacza jakichkolwiek dodatkowych czynności.