Roszczenia właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości kierowane do gminy stosownie do postanowień ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Nieruchomości | 4/2016
Moduł: nieruchomości, prawo cywilne
Alicja Plucińska-Filipowicz, Artur Kosicki, Tomasz Filipowicz

Wskazaną w tytule opracowania problematyką wynikającą ze stosowania przepisów art. 36 i 37 ustawy z 23.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.; dalej PlanZagospPrzestrzU), powinny mieć na względzie w szczególności gminy przystępujące do przygotowania nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jak też do zmiany już obowiązujących planów. Konsekwencje w dziedzinie skutków finansowych nowych rozwiązań zawartych w planie miejscowym obciążają budżet gminy. Gmina zatem nie może ich pominąć przy dokonywaniu rozstrzygnięć w zakresie sposobu przeznaczenia w planie miejscowym określonych terenów należących do innych podmiotów, niż sama gmina. Oczywiste jest, że regulacje dotyczące rekompensaty z tytułu pogorszenia się, w wyniku wprowadzenia nowych rozwiązań w zakresie przeznaczenia gruntów, mają na celu ochronę konkretnych, konstytucyjnie określonych praw majątkowych i nie dotyczą ochrony praw majątkowych gminy. Tylko w sytuacji, gdy teren objęty planem miejscowym stanowi własność lub użytkowanie wieczyste innych niż gmina podmiotów, należy każdorazowo szczegółowo rozważyć, przed uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmiany, czy istnieje ryzyko zgłoszenia przez uprawniony podmiot stosownych roszczeń. Na uwagę m.in. zasługuje to, że w orzecznictwie twierdzi się, iż dokonując oceny zasadności roszczeń w takim zakresie, czy nieruchomość może być wykorzystana przez uprawnionego do niej w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem powinno się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak mogła być zagospodarowana dana nieruchomość obejmowana nową regulacją prawa miejscowego. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje także możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny (wyroki SN: z 19.12.2006 r., V CSK 332/06, z 8.1.2009 r., I CNP 82/08, z 9.9.2009, V CSK 46/09, z 5.7.2012 r., IV CSK 619/11 i z 9.4.2015 r., II CSK 336/14, Baza Orzeczeń SN). Sąd Najwyższy w ww. wyrokach nie łączy zatem znaczenia analizowanego pojęcia wyłącznie z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz uznaje za wystarczające ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób i to niezależnie od tego, czy uprawniony jakkolwiek już zrealizował te potencjalne możliwości. Oznacza to przykładowo, iż uprawniony do wystąpienia z żądaniem z art. 36 PlanZagospPrzestrzU nie musi wykazać w konkretny sposób, iż plan miejscowy pozbawi go możliwości dalszego korzystania w określonej formie z nieruchomości, ale wystarczające jest wykazanie, że plan zmieniany lub brak planu, umożliwiał uprawnionemu korzystanie z nieruchomości zgodne z jego wolą czy zamierzeniami. Do dokonania przedmiotowej oceny może mieć istotne znaczenie fakt, że uprawniony do nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego uzyskał pozytywną dla swoich zamiarów inwestycyjnych decyzję organu gminy o warunkach zabudowy. Prawo do roszczeń, które PlanZagospPrzestrzU wskazuje jako odpowiadające materialnoprawnej formie rekompensaty z tytułu ograniczeń wynikających z uchwalenia planu miejscowego (zmiany planu już obowiązującego), określają przepisy art. 36 i 37 PlanZagospPrzestrzU. Przepisy te wskazują, jakie żądania mogą być kierowane przez uprawnione podmioty (właścicieli/użytkowników wieczystych gruntów objętych planem), do gminy w razie zaistnienia przesłanki z art. 36 ust. 3. Autorzy na podstawie przeglądu wydanych orzeczeń oraz doktryny, w istocie nie zawierającej rozważań w kwestiach budzących najwięcej wątpliwości, uznali za celowe zajęcie się tą problematyką w szerszym zakresie. Oczywiste jest, że nie wszystkie uwagi autorów mogą uzyskać pełną akceptację, ale już samo zwrócenie uwagi na będącą przedmiotem opracowania tematykę powinno przyczynić się do poszerzenia wiedzy, a także świadomości prawnej, zwłaszcza w okresie, kiedy tak istotne jest rzeczywiste, a nie tylko pozorowane lub deklarowane, stosowanie podstawowych zasad praworządności.